Ипотека по ставкам до 0,01 процента является рискованной для всех участников сделки, считает руководитель агентства разработки бизнес-стратегий «Экспонента» Виктория Добровольская. В ходе беседы с «Лентой.ру» эксперт объяснила, какие скрытые услуги могут быть заложены в такое кредитование.
Ранее Центробанк объяснил, что околонулевые ставки достигаются за счет завышения цены квартиры на величину комиссии (до 20-30 процентов), которую застройщик выплачивает банку для компенсации выпадающих доходов. Среди прочих факторов в ЦБ назвали реинвестирование банком полученной от застройщика комиссии и использование субсидируемой ставки от государства — такие продукты в большинстве случаев комбинируются с госпрограммами.
Льготная ипотека от застройщика кажется людям выгодной из-за снижения ежемесячных платежей, отметили в ведомстве. Однако цена приобретаемой недвижимости оказывается существенно завышенной. Кроме того, при необходимости продать жилье, например, в случае потери дохода или переезда, это будет трудно сделать без убытка — вырученных средств может не хватить для погашения кредита.
Центробанк намерен ограничивать распространение подобных схем кредитования. Среди возможных мер рассматривают введение по этим ипотечным программам повышенных макропруденциальных надбавок, а также увеличение уровня резервирования, если эффективная ставка ниже рыночного уровня.
Дополнительные услуги и комиссия
Застройщики стараются находить новые подходы к покупателю на фоне падающих продаж в недвижимости, объяснила Добровольская. Предложения с околонулевой ставкой по ипотеке возникают из-за того, что банки сильно сужают дверь для желающих купить жилье через ипотеку, считает она.
«Застройщики для сохранения продаж готовы увеличивать объем собственных рисков и сокращение маржинальности. Такие кредиты будут обременяться дополнительными услугами для покупателя, как в автокредитовании сегодня, чтобы управлять новыми рисками», — высказалась эксперт.
Для банков, которые работают с такими программами, тоже возникают дополнительные риски, указала Добровольская. «При выдаче ипотеки от застройщика существенно растут кредитный и процентный риски банка. За этим последует введение надбавок к ставке резервирования по такому продукту. Они будут прибавляться к стандартной ставке резерва по ссуде с первого дня ее выдачи. Это придется сделать, чтобы повысить устойчивость банков и выровнять конкурентное поле среди них», — объяснила бизнес-стратег.
Говоря о перспективе запрета околонулевой ипотеки, представители рынка предположили, что это не обвалит продажи недвижимости, но может сказаться на покупательском спросе. Сейчас на такие программы приходится около трети ипотечных сделок. «Потенциальное прекращение выдачи кредитов с ультранизкими ставками может повлиять на спрос при покупке недвижимости в столице, потому что за ее пределами околонулевые ставки встречаются не так часто», — пояснила председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.