Деньги для ипотеки. Как сделать из кредитов облигации и получить средства на развитие ипотечного рынка

Российские банки все чаще используют выданные ипотечные кредиты для привлечения финансовых ресурсов — этот механизм называется секьюритизацией. В 2023 году был размещен рекордный выпуск ипотечных облигаций — 669 миллиардов рублей. Как в России развивается рынок таких ценных бумаг и чем он важен, разбиралась «Лента.ру».

Жилищный ресурс

Ипотека в России становится все более значимой и как средство решения жилищного вопроса, и как фактор экономического развития страны. В 2023 году было выдано около двух миллионов ипотечных кредитов на 7,8 триллиона рублей, что в полтора с лишним раза больше, чем годом раньше. Рост ипотечного кредитования стимулирует жилищное строительство: в 2023 году был сдан в эксплуатацию рекордный объем новых площадей — 110,4 миллиона квадратных метров.

Очевидно, что главным толчком к развитию ипотеки стало повышение доступности кредитов благодаря масштабной господдержке. По данным застройщиков, 80 процентов всех договоров долевого участия на покупку квартир в новостройках в прошлом году были оплачены с помощью ипотечных кредитов по льготным программам, наиболее популярной из которых стала «Семейная ипотека».

Программы господдержки стимулируют строительство не только многоквартирных, но и частных домов. В 2023 году больше половины метража введенного в эксплуатацию жилья пришлось на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). На приобретение и строительство собственных домов было выдано 119 тысяч кредитов, причем 98 процентов из них — по льготным программам. Что характерно, выдача ипотеки на покупку и строительство индивидуальных домов росла в 3,6 раза быстрее рынка, несмотря на его сами по себе рекордные темпы роста.

По расчетам Института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ, сейчас с ипотекой строится каждый четвертый частный дом, в перспективе этот показатель может вырасти до 50 процентов, если распространить механизм эскроу-счетов на строительство частных домов с подрядчиком.

При этом доля ипотеки в ВВП пока относительно невелика — чуть больше 10 процентов, но потенциал для роста этого рынка сохраняется. Это в том числе подтверждают результаты опроса ВЦИОМ: в ближайшие пять лет улучшать жилищные условия планирует примерно по три миллиона семей ежегодно.

Возможности самообеспечения

К концу 2023 года доля ипотечных кредитов в общем объеме задолженности физических лиц перед банками достигла 54 процентов. В этом году прогнозируют уменьшение выдачи ипотечных кредитов примерно на треть на фоне сохранения высоких рыночных ставок и окончания действия программы льготной ипотеки с господдержкой.

Однако объем ипотечного портфеля на балансах банков продолжит расти, повышая нагрузку на капитал, процентные риски и риски ликвидности. В таких условиях на выручку кредитным организациям приходит секьюритизация, то есть возможность «упаковать» ипотечный портфель в ценные бумаги. Этот процесс позволяет банкам снизить риски ипотечного кредитования, не перекладывая их на заемщиков, при этом сохраняя возможность выдавать кредиты по фиксированным ставкам и на долгий срок.

В перспективе, когда процентные ставки пойдут вниз, банки смогут привлечь дополнительные средства для выдачи новых кредитов, продав облигации. Высокий уровень надежности ипотечных облигаций делает их качественным активом для инвесторов и ликвидным залогом для привлечения финансирования на рынке РЕПО.

Банк, который выдал кредиты, называется оригинатором выпуска, он продает свой портфель кредитов специальной организации – ипотечному агенту, которая занимается размещением облигаций. Выплата процентного дохода и погашение номинала по этим ценным бумагам осуществляются за счет потока денег от приобретенного эмитентом портфеля ипотечных кредитов.

В России секьюритизацию как инструмент рыночного финансирования ипотеки и снижения рисков на ипотечном рынке продвигает ДОМ.РФ — это одна из его основных задач в качестве института развития. Компания полностью берет на себя организацию процесса выпуска ипотечных ценных бумаг, банкам не требуется привлекать юридических консультантов и рейтинговые агентства. Для выпуска облигаций оригинатор готовит пул ипотечных кредитов, соответствующих установленным стандартам, а ДОМ.РФ обеспечивают всю необходимую для секьюритизации инфраструктуру.

Стандарты ДОМ.РФ позволяют упаковать в ипотечные облигации кредиты, выданные на приобретение жилой недвижимости и на первичном, и на вторичном рынке. Предметом ипотеки могут быть квартиры в многоквартирных домах и таунхаусах, апартаменты.

«Секьюритизация позволяет банкам трансформировать пулы ипотечных кредитов в ликвидные ценные бумаги и снизить риски быстро растущего ипотечного кредитования, — пояснила Елена Музыкина, директор подразделения "Секьюритизация" ДОМ.РФ. — Наша цель — развивать секьюритизацию как рыночный инструмент финансирования ипотеки. Мы постоянно совершенствуем инфраструктуру выпуска ипотечных ценных бумаг, учитывая инновации в ипотечных продуктах, регулировании, технологиях кредитования».

Масштабы и возможности

С 2016 года ДОМ.РФ разместил 65 выпусков ипотечных облигаций (ИЦБ ДОМ.РФ) на 2,4 триллиона рублей. «Доля бумаг ДОМ.РФ составляет 99 процентов на рынке ипотечных облигаций, — отметили в пресс-службе Московской Биржи. — Мы видим высокий потенциал сегмента ипотечных облигаций и продолжим его развитие совместно с участниками рынка и эмитентами».

В этом году уже состоялось первое размещение выпуска ИЦБ ДОМ.РФ на сумму 45,5 миллиарда рублей.

Включение бумаг в первый уровень листинга предоставляет компании возможность расширить свою инвесторскую базу за счет консервативных институциональных инвесторов и широкого круга неквалифицированных частных инвесторов, отметили в пресс-службе Московской Биржи.

Почти все выпуски ипотечных облигаций ДОМ.РФ также включены в Ломбардный список ЦБ РФ, соответственно, под залог этих бумаг коммерческие банки могут кредитоваться в Банке России.

Надежность гарантирована

После формирования пула ипотечных кредитов для секьюритизации ипотечный агент выкупает у банка закладные, выпускает облигации и размещает их на рынке.

Важно, чтобы секьюритизированные кредиты приносили стабильный доход, который в полной мере обеспечит средства на выплату купонного дохода по облигациям и для их погашения. И чтобы максимально снизить риски по ипотечным облигациям, в секьюритизации участвуют только кредиты высокого качества. Определяющими выступают такие параметры, как соотношение суммы кредита и стоимости залога, платежеспособность и кредитная история заемщика, размер первоначального взноса, характеристики объекта недвижимости.

О взвешенном подходе ДОМ.РФ говорит предельно низкий уровень просроченной задолженности по секьюритизированным кредитам. В 2023 году доля кредитов с просрочкой свыше 90 дней по закладным, которые служат обеспечением ИЦБ, составила всего 0,37 процента, подчеркнул Анатолий Аксаков.

Купить ипотечные ценные бумаги могут как большие институциональные инвесторы, так и физические лица. Исключение составляют ипотечные облигации с купоном, привязанным к ключевой ставке Банка России — для их покупки требуется статус квалифицированного инвестора.

При этом ДОМ.РФ как поручитель по выпуску ипотечных ценных бумаг гарантирует инвесторам своевременные выплаты купонного дохода и номинальной стоимости облигаций при наступлении срока погашения, даже в случае, если заемщики допускают длительную просрочку или дефолт по ипотечным кредитам.

Векторы развития

О ближайших планах института развития в жилищной сфере рассказали на встрече «Рынок ипотеки и ипотечных ценных бумаг: итоги и перспективы» с застройщиками и финансовыми организациями, организованной ДОМ.РФ. В приоритете рост секьюритизации ипотечных кредитов на строящееся жилье, а также ДОМ.РФ собирается протестировать секьюритизацию кредитов на приобретение и строительство индивидуальных жилых домов. Сейчас для них разрабатывают критерии качества. Дебютные выпуски планируется провести уже в этом году, сообщила Елена Музыкина.

Как институт развития ДОМ.РФ выступает с инициативами по цифровизации рынка ипотеки и ипотечных ценных бумаг.

Еще одно направление работы института развития — упрощение процесса обращения ипотечных закладных. С 2018 года ДОМ.РФ ведет работу по внедрению закладных в электронной форме (е-закладные), которые существенно облегчают процедуру передачи прав на ипотечные кредиты. А при погашении кредита благодаря е-закладной заемщику не нужно тратить времени на получение закладной в Росреестре, чтобы снять залог со своей недвижимости, банк сделает это удаленно, без его участия. Кроме того, выдача и обслуживание электронных закладных требует меньше затрат от банка по сравнению с ее бумажной формой.

«Наряду с ростом объемных показателей продолжается развитие цифровизации рынка ипотечных ценных бумаг: доля электронных закладных в обеспечении выпусков ипотечных ценных бумаг «ДОМ.РФ» в 2023 году выросла до 76 процентов», — отметил Анатолий Аксаков.

Секьюритизация ипотечных активов позволяет банкам решать решает сразу несколько задач: привлекать ресурсы для кредитования и снижать его риски, а в долгосрочной перспективе — улучшить условия кредитования для физических лиц.

Портфель ипотечных кредитов российских банков в целом превышает 18 триллионов рублей. Пока доля секьюритизированных кредитов составляет около семи процентов от всего ипотечного портфеля банковского сектора России, при этом у рынка ипотечных облигаций сохраняется значительный потенциал для роста.