Россияне бросились скупать очень маленькие квартиры. Почему они выбирают крошечное жилье и как выживают в тесноте?

Диван, столик для компьютера, душевая кабинка и унитаз. Что еще нужно для счастья современному человеку, большая часть жизни которого проходит онлайн! Тесновато? Зато ничего лишнего, никаких нежелательных телесных контактов, ни с кем не нужно ничего делить, и уборка занимает минимум времени. Микростудии и квартиры-капсулы становятся все более популярны. Что они собой представляют, у кого и почему пользуются спросом — выясняла «Лента.ру».

В середине осени в районе «Москва-Сити» была выставлена на продажу одна из самых маленьких квартир в столице — микростудия площадью всего 8,5 квадратного метра. Квартира расположена на 42 этаже в одной из башен «Город столиц», в ней есть санузел, кухня, гардероб, обеденный стол и двуспальная кровать, которая стоит вплотную к панорамному окну, откуда открывается вид на башни «Меркурий» и «Федерация».

За микростудию в небоскребе просят 12,5 миллиона рублей. Считается, что это одна из самых дешевых квартир в «Москва-Сити». Вместе с тем стоимость одного ее квадратного метра составляет 1,5 миллиона рублей, что в несколько раза выше, чем в среднем по столице (в Москве сейчас средняя стоимость квадратного метра составляет 267 тысяч рублей).

Машино-место для человека

«Принято считать, что микростудия — это квартира, площадь которой начинается от 8 квадратных метров и заканчивается 15 «квадратами». Все, что больше этой площади, относится уже к обычным студиям», — говорит директор агентства недвижимости «Этажи Прайм» Ригина Гордеева. Другие эксперты расширяют метраж микростудий до 18 квадратных метров. Главная же особенность подобных квартир — планировка, в которой отсутствует капитальная перегородка между жилой и кухонной зоной.

Микроквартиры — или, как их еще называют, капсулы — очень распространены сегодня в мире. Считается, что это жилье изобрел японский архитектор Кисе Курокава, построивший в 1972 году в Токио башню «Накагин» на 144 квартиры. В каждой капсуле было только самое необходимое: санузел, кровать, мини-кухня и круглое окно, — их площадь составляла 4,5 квадратных метра.

Вслед за Японией микроквартиры появились и в других странах мира. Так, в Нью-Йорке на Манхэттене за 800 долларов в месяц можно снять капсулу площадью 7 квадратных метров — без кухни и водопровода, но с холодильником, диванчиком и шкафом для вещей. В Лондоне имеется квартирка площадью 5 квадратных метров, которая изначально была чуланом, где хранили метлы, а в Гонконге за 384 доллара сдается комнатка в 1,5 квадрата, в которой помещается только кровать. Но даже у этой крошки есть свои преимущества: в ней имеется окно, кондиционер и Wi-Fi.

В России жилье, сопоставимое по площади с машино-местом, появилось в Санкт-Петербурге около 30 лет назад. «Проблемой этого города, как известно, были коммунальные квартиры, — рассказывает Ригина Гордеева. — Ограничения на количество проживающих были не везде, и люди были готовы уехать из "общих зон" в небольшую, но свою квартиру. Правда, студии тогда были чуть больше, чем сейчас, некоторые достигали 30 квадратных метров. В них была проходная кухня без окон на небольшом подиуме и невысокий потолок».

В последующие годы площади микроквартир постоянно уменьшались. Так, в 2015 году самой маленькой квартирой в столице считалась 16-метровая студия в Люблино, которую продавали за 3,5 миллиона рублей. В 2019 году этот рекорд побила 11-метровая на Ферганской улице за 2 миллиона рублей, а в 2022 году — квартирка во Внуково, площадь которой составляла всего 7,6 квадратного метра, а стоимость — около 4 миллионов рублей.

Кто в домике живет?

На сегодняшний день, по данным компании «Этажи Прайм», студии в целом занимают около 14 процентов всего первичного рынка недвижимости страны. Среди них в продаже квартиры площадью 15 и менее «квадратов»: в Москве — около 2 процентов, в Санкт-Петербурге — не более 1 процента. Однако, по словам Ригины Гордеевой, эта доля постепенно растет: на рынке загородного жилья появился даже такой новый продукт, как микродом, площадь которого не превышает 30 квадратных метров.

По словам риелторов, большинство капсульных квартир расположено сейчас в комплексах апартаментов либо в старом жилом фонде. Причем микростудии в старых домах — это бывшие большие квартиры, которые разделили на несколько маленьких.

Что касается планировок, то они довольно типичны: помещение прямоугольной формы, в котором есть окно, а также выделен санузел с душевой кабиной. Изредка в микростудиях встречается лоджия или балкон, а в некоторых квартирах удается спроектировать крошечную прихожую.

Сегодня в российских мегаполисах микростудии можно встретить в любом районе города — как в центре, так и на окраинах, рассказывают специалисты. От локации зависит цена. К примеру, в Москве рядом с метро «Митино» можно приобрести студию 15 квадратных метров за 4,7 миллиона рублей. Ближе к центру цены начинаются от 420 тысяч за квадратный метр.

Доступная, по сравнению с другими форматами квартир, конечная стоимость микростудий делает такое жилье очень востребованным среди покупателей, утверждают эксперты. В последние два-три года спрос на квартиры-капсулы постоянно растет.

Также, по словам риелтора, в последнее время стали популярны студии по 10 квадратных метров, с высокими потолками и так называемым «вторым этажом», который устраивают на специальных антресолях, увеличивая таким образом площадь квартиры. Такую студию, например, в Таганском районе столицы можно купить за 7,5 миллиона рублей.

Кто же приобретает самое маленькое на рынке жилье? По словам Ригины Гордеевой, у микростудий есть два типа покупателей. Первый тип — люди из регионов. Чаще всего они приобретают крошечную недвижимость детям, которые поступают в столичные вузы. По их логике, студенту не нужна большая площадь или жилье в историческом центре города, поэтому, выбирая недвижимость, ориентируются на ее близость к учебному заведению.

Второй тип покупателей — люди, которые хотят иметь пассивный доход. Они скупают студии маленькой площади и сдают их в аренду. Стоимость такого жилья доходит до 45 тысяч рублей в месяц, утверждают специалисты.

Мечта агорафоба

На фото в базах объявлений по купле-продаже недвижимости многие микростудии выглядят очень стильно и уютно. Светлые стены, ламинат под паркет, мини-кухня, яркий диван и шторы, стены часто украшены фотографиями, постерами или даже картинами в рамах. А если на антресолях есть еще и широкая кровать — для многих это не квартира, а мечта! Если студия расположена в новом комплексе апартаментов, то в здании могут быть красивые входные группы, прачечная, тренажерные залы, лаунж-зона с диванами и телевизором.

Но удобно ли жить в таких капсулах? В сети можно найти немало отзывов владельцев микроквартир. Ощущения разные. Например, Даша, студентка из Санкт-Петербурга, в восторге от своей студии площадью 14 квадратных метров, которую ей купили родители, когда она переехала из Калининграда в Северную столицу. Квартира находится в старинном доме, ее преимущество — высокие четырехметровые потолки. Девушка устроила «второй этаж» со спальней, крошечную ванную в два квадратных метра и рабочий стол на подоконнике. Однажды на день рождения она собрала в своей студии девять человек гостей.

Веб-дизайнеру Виктории, напротив, жить в микростудии не слишком понравилось, хотя квартира была целых 18 квадратов.

А вот инвесторы такой недвижимостью очень довольны. К примеру, в одном из выпусков своего блога риелтор Александр Харыбин рассказал, как в конце прошлого года его команда подготовила к сдаче студию 18 квадратных метров в районе Мякинино: ремонтные работы закончились 29 декабря, а уже 3 января жилье было сдано первому пришедшему на просмотр арендатору.

А в Казани в конце лета хоумстейджер Индира Гизетдинова подготовила для заказчика к сдаче студию площадью всего 7,5 квадратного метра. Это крохотное помещение находится в сталинском доме 1950 года постройки и, видимо, когда-то было частью большой квартиры: в студии сохранился просторный балкон. Несмотря на тесное пространство, в студии поместились односпальная кровать на антресолях, санузел с унитазом и душевой кабиной, мойка (она же умывальник), небольшой диванчик и стол, за которым можно и пообедать, и поработать. Конечно, жить в такой квартире долго невозможно — хозяева оборудовали ее специально для приезжающих в город командировочных.

В целом эксперты считают, что микростудия — не самое плохое приобретение.

Но есть нюансы…

Однако стоит помнить, решаясь на покупку, что микростудии имеют свои нюансы, предупреждают эксперты. Так, микростудии в старом фонде чаще всего не являются отдельным видом недвижимости со своим кадастровым номером. Обычно собственник продает долю в большой квартире, поэтому приобрести студию в полную собственность невозможно.

Кроме того, в студиях, которые были переделаны из многокомнатных квартир, нередко встречается незаконная перепланировка, и узаконить ее крайне сложно. Именно поэтому в спорных ситуациях суд часто обязывает новых владельцев вернуть исходную планировку.

Что же касается микростудий в апартаментах, то, как правило, это недвижимость без статуса жилого помещения. Жить в них можно, а вот получить прописку — нельзя.

Согласно прогнозам риелторов, рынок микростудий в России будет расти и дальше. «В непростой экономической ситуации студии остаются для многих покупателей единственной возможностью приобрести жилье для себя или вложить деньги в инвестиционных целях, — уверена Ригина Гордеева. — Застройщикам студии тоже выгодны, так как цена за квадратный метр в них, как правило, выше, чем в квартирах большей площади, и спрос всегда есть».

***

Люся, психоаналитик, психолог:

Я родилась и выросла в Москве. До недавнего времени мне принадлежала двухкомнатная квартира на Юго-Западной. Я сдавала ее, получая в среднем 50 тысяч рублей в месяц. Около двух лет назад я решила ее продать и на часть денег купить что-то другое. Но так, чтобы вложить в покупку как можно меньше средств, но доход потом получить не меньший, чем со сдачи «двушки».

Подыскивая варианты, я обратила внимание на объявления, в которых в центре Москвы к покупке предлагались совсем небольшие и недорогие жилые площади. Зачастую это была не отдельная студия в доме, а целое здание с маленькими квартирками — в отреставрированном старом фонде, с красивыми входными группами.

В итоге я нашла трехэтажный дом на Нижней Красносельской улице 1917 года постройки. До революции в этих местах находилась кондитерская фабрика Абрикосова, и здание, возможно, было одной из фабричных построек. Там продавались два лота. Один из них, 13,8 квадратного метра за 5 миллионов рублей, я купила сразу. А второй, 11 квадратных метров, приобрела чуть позже.

Обе квартиры я сдаю посуточно. В сутки беру от 2900 до 6500, в зависимости от сезона и спроса. Такой арендой я никогда не занималась, поэтому все делала по наитию. В одной из статей о недвижимости я подсмотрела слоган «К нам вы можете приехать с одним паспортом в кармане» и сделала это своим девизом. В квартирах действительно есть все, что нужно: ортопедический диван-кровать, постельное белье, пушистые полотенца, чай-кофе на кухне и гель для душа и зубной набор в ванной. А еще я старалась сделать мои лофт-студии красивыми. Например, в Питере для первой студии я купила три картины, чтобы повесить их над диваном. Картины — в желтых тонах, к ним я подобрала яркие шторы. Вторая студия оформлена в оранжево-бирюзовой гамме.

Поскольку обе студии находятся неподалеку от площади трех вокзалов, то среди моих гостей много туристов и командировочных. Сначала я боялась ставить высокую цену, но вскоре обнаружила, что контингент ко мне приходит своеобразный. Эти люди мои квартиры не щадили. А потом я пообщалась с коллегой, которая микростудию на том же этаже сдает дороже, хотя квартирка у нее меньше и проще обустроена. Я подняла цену на 1500-2000 рублей, и оказалось, что есть люди, которые готовы платить за красоту и комфорт. Сейчас, например, все новогодние даты у меня уже разобраны.

Я не считаю, что лофт-студии — это «недоквартиры». Конечно, в крошечной комнатке невозможно жить с семьей — это квартира для одиночек. Или хотя бы для пары. Сама я всегда жила в больших квартирах — у меня три кота и собака, в студии им будет тесновато. Но я иногда представляю: как бы я жила в маленьком пространстве со своим любимым человеком? Нормально бы жила. Например, в одной из моих студий — два окна и широкие подоконники. Кто-то на диване, кто-то на подоконнике — вполне можно расположиться!

А еще у лофт-студий есть вот какое достоинство: маленькая площадь позволяет узнать себя настоящего. Понять — а что я представляю собой без гор и туч вещей и связанных с ними историй? Поэтому я бы купила и третью микроквартиру, тем более что в доме есть свободные лоты. Но третья студия — это уже масштабный проект. Это бизнес, поток. В нем не будет уже того домашнего уюта, который в двух первых студиях я создала своими руками. Я же очень хочу сохранить то душевное тепло, с которым я сейчас ухаживаю за своими «малышками».