Горный воздух. На продажу выставлен курорт «Архыз». Что вызывает беспокойство бизнеса?

Государственная компания «Кавказ.РФ» объявила о начале приема заявок на участие в конкурсе по покупке курорта «Архыз» в Карачаево-Черкесии. Начальная цена контракта — 17 миллиардов рублей. При этом частный инвестор обязан построить не менее 30 километров горнолыжных трасс, заняться развитием существующих туристических деревень и построить одну новую. Однако отраслевые эксперты сомневаются в реалистичности условий конкурса для потенциальных инвесторов.

«Архыз» – флагманский курорт Северо-Кавказского туристического кластера под управлением Минэкономразвития РФ, который развивает госкомпания «Кавказ.РФ». Он расположен на восточной границе Западного Кавказа между хребтами Абишира-Ахуба и Габулу и был открыт в конце 2013 года. Общая площадь территории — 20 тысяч гектаров. Горнолыжные трассы спускаются навстречу друг другу с Южного и Северного склонов. В долине уже построены две туристические деревни (Романтик и Лунная Поляна). Высшая точка курорта составляет 2840 метров на Северном склоне.

«В 2020 году "Архыз" достиг операционной рентабельности и стал интересен частным инвесторам, — говорил в августе прошлого года гендиректор компании «Кавказ.РФ» Хасан Тимижев на круглом столе, посвященном презентации инвестиционного и туристского потенциала особых экономических зон Северного Кавказа. — Но наша задача сейчас не просто продать курорт, нужно найти наиболее эффективный путь для его дальнейшего развития. Режим ОЭЗ дает возможность инвесторам и резидентам расти кратно, а значит, продолжить развивать территорию». По его словам, на сегодня вложения государства в курорт составляют 23 миллиардов рублей: создано 27 километров трасс, восемь канатных дорог, более двух тысяч мест размещения. «Но надо понимать, что сейчас создано только 20 процентов инфраструктуры от потенциала территории. В перспективе на курорте можно построить до 100 километров трасс, довести число мест размещения до 20 тысяч», — пояснил он, рассказав о планах объявить открытый конкурс с поэтапной передачей акций горного курорта «Архыз» якорному инвестору.

Эталонный курорт

На электронной торговой площадке «Фабрикант» 10 января была опубликована информация о продаже горнолыжного курорта частному инвестору на условиях открытого конкурса. В соответствии с документацией с 10 января по 14 февраля состоится сбор заявок, в феврале запланировано проведение конкурсных процедур, а в марте-апреле с победителем конкурса будет заключен договор купли-продажи 100 процентов акций АО «Управляющая компания Архыз».

«Государственная корпорация важна на этапе создания базовой инфраструктуры. Но эффективность управления, когда курорту нужно представить высокий уровень сервиса в средствах размещения, ресторанах, объектах туристического проката, а также синхронизировать все это между собой, сможет обеспечить только профессиональная управляющая компания», — говорил в интервью «РБК Кавказ» председатель экспертного совета комитета Госдумы РФ по туризму Христофор Константиниди. По его словам, механизм, который планируют создать в рамках курорта «Архыз», — это, по сути, частно-государственное партнерство.

Конкурсные процедуры пройдут в два этапа и до конца года должны завершиться оплатой 25 процентов акций управляющей компании «Архыз» и их переходом новому владельцу. Оставшиеся акции инвестор сможет выкупить в течение 15 лет, если выполнит взятые на себя обязательства. А для гарантированного развития курорта будет разработан график реализации инвестиционных обязательств, контролировать исполнение которого будет Министерство экономического развития. «Привлечение стратегического инвестора — это важный этап в развитии курорта. Это позволит не только заместить частными инвестициям бюджетные вложения, но и направить полученные от продажи средства на развитие других "точек роста" Северного Кавказа», — подчеркнул замминистра экономического развития РФ Сергей Назаров.

«Обязательства частного инвестора при покупке "Архыза" — серьезные. Это создание не менее 30 километров горнолыжных трасс, в том числе с системой искусственного снегообразования, развитие трех туристских деревень, одна из которых — Дукка — будет создана с нуля, а также доведение общего количества мест размещения до 8000. Мы ждем ответственный, нацеленный на развитие перспективного кластера бизнес в этом проекте», — отметил генеральный директор «Кавказ.РФ» Андрей Юмшанов.

Курорт уже привлекает желающих покататься на горных лыжах, а появление крупного игрока в «Архызе» сможет обеспечить дальнейшее привлечение как туристов, так и инвесторов. Крупный оператор обеспечит конкуренцию и простимулирует местный бизнес работать на качественно новом уровне. Еще год назад Хасан Тимижев говорил, что в 2021 году «Архыз» стал «эталонным курортом» в числе активов «Кавказ.РФ», а с помощью привлечения якорного инвестора турпоток там должен вырасти с 700 тысяч до 2 миллионов человек в год.

Неподъемные условия

В конце сентября прошлого года стало известно, что к покупке курорта «Архыз» в Карачаево-Черкесии проявили интерес компании «Красная Поляна», «Синара» и АФК «Система». Но к условиям конкурса у бизнеса появится много вопросов, считает член общественно-экспертного совета нацпроекта «Туризм и индустрия гостеприимства» Алексей Кожевников.

Первоначальная доля инвестора в проекте, так называемый первый пакет акций — 25 процентов плюс одна акция. Но миноритарная доля является сдерживающим фактором не только при получении банковского финансирования, но и ограничивает возможности привлечения соинвесторов. К тому же по условиям конкурса и этот пакет акций останется в залоге у продавца. То есть имущество АО УК «Архыз» не может быть передано в залог банкам для получения финансирования на исполнение инвестиционных обязательств. «Согласитесь, что разговаривать с потенциальными соинвесторами или банкирами будет реально очень непросто. Когда ты, с одной стороны, всего лишь миноритарий. А с другой — не можешь передать свое имущество банку для получения финансирования, — отметил в интервью с «Лентой.ру» Алексей Кожевников. — Это, безусловно, минус при реализации столь масштабного проекта».

Другой момент — сроки обязательств по строительству горнолыжной инфраструктуры. «При сегодняшних проблемах, связанных с западными санкциями, строительство 30 километров трасс за 4 года плюс их оборудование является заведомо невыполнимым, — продолжает Алексей Кожевников. — Если сюда добавить вопросы, связанные с разработкой мастер-плана, проектно-сметной документации, изучением грунтов и охранных зон, с чего начинается любой девелоперский проект, то, безусловно, 4 года — очень оптимистично. Я не уверен, что кто-то из инвесторов будет готов рискнуть». По его мнению, по срокам следует прибавить еще минимум 1,5 года, а к конкурсной цене еще столько же. То есть совокупная стоимость всего проекта составит не менее 34 миллиардов рублей. И инвестору предстоит ответить своей репутацией за то, что он должен сделать.

Кстати, обязательства по строительству горнолыжной инфраструктуры поставлены в приоритет по срокам относительно строительства гостиниц, ресторанов и другой туристической инфраструктуры, дедлайн для которой установлен 2030 годом. И это при том, что уже сегодня на курорте наблюдается явный дефицит гостевых домов, отелей и гостиниц, впрочем, так же, как и не хватает столовых, кафе и ресторанов.

«С информацией по земельному банку тоже проблемы. Достоверных данных нет, — говорит Алексей Кожевников. — Например, свободная территория, пригодная для коммерческой застройки, в настоящий момент составляет от 60 до 150 гектаров, но информация о земельных участках, пригодных под девелопмент, инвесторам в полном объеме не предоставлена. К тому же из всей площади особой экономической зоны, которая составляет около 19 тысяч гектаров, третьим лицам уже суммарно передано 3,8 тысячи гектаров, которые могут быть застроены помимо воли инвестора».

Несоразмерность ответственности

Акционерное соглашение инвестора с «Кавказ.РФ» также закрепляет непропорциональную нарушениям и несбалансированную по отношению к победителю конкурса ответственность. Для инвестора ответственность составляет 10 и 100 миллионов рублей в зависимости от нарушения, возможна даже двойная ответственность помимо штрафа. «Кавказ.РФ» может вовсе отказаться от договора, независимо от того, на сколько проект к тому моменту выполнен, если нарушения относятся к «существенным». При этом для самой госкомпании во всех случаях ответственность ограничена 10 миллионами рублей.

Так за одно и то же нарушение — обеспечить количественный состав и соотношение представителей в совете директоров — «Кавказ.РФ» и инвестор обязаны заплатить штраф 10 миллионов рублей, но при этом госкомпания приобретает право отказаться от договора в случае, если нарушение допущено победителем конкурса. К нарушениям, за которые предусмотрена ответственность в 100 миллионов рублей и отказ от договора, относятся, например, отсутствие в штатном расписании АО «УК Архыз» должности финансового контролера акционерного соглашения, если инвестор не выдал госкомпании и ООО «СКГК» безотзывную нотариальную доверенность не позднее трех рабочих дней с даты перехода. Или если победитель конкурса нарушил условия предоставления корпоративного займа или кредита «УК «Архыз», если проголосовал против увеличения уставного капитала общества, или размер чистых активов общества стал отрицательным. Такой же штраф предусмотрен в отношении инвестора при нарушении платежных обязательства по договорам кредита и займа, являющихся основанием для расторжения договоров и/или основанием для досрочного взыскания задолженности, а также в случае наличия просроченной и непогашенной задолженности перед кредиторами, о взыскании которой приняты вступившие в законную силу судебные решения.

Если сложить все вызывающие вопросы моменты в конкурсной документации, актив получается весьма рискованный по срокам и деньгам, считает Алексей Кожевников. При таких условиях высока вероятность, что осмотрительные инвесторы, дорожащие своим именем, откажутся от участия в конкурсе. Тем более, что они уже реализуют аналогичные проекты. Тоже весьма затратные.

Говоря о перспективах конкурса, эксперт полагает, что Минэкономразвития может пересмотреть условия конкурса, особенно если увидит, что заявки на конкурс не поступают. И это будет для чиновников сигналом. Остается надеяться, что ведомство изменит свой подход, прислушается к бизнесу и сможет найти инвесторов на потенциально привлекательный федеральный проект, который необходим для развития внутреннего туризма в стране, да и экономики в целом, особенно учитывая сложившиеся геополитические обстоятельства.