Рост арендных ставок вынуждает россиян, у которых нет собственного жилья, снимать квартиры все меньшей площади, зачастую откровенно не подходящие для нормального сосуществования нескольких человек. Ипотека дорожает, и деваться съемщикам, по сути, некуда — одни соглашаются делить комнаты с детьми, другие снимают жилье в складчину с малознакомыми людьми. Так понемногу возрождается популярный в СССР и приговоренный к ликвидации в России формат коммунальных квартир. Жизнь общего режима и надежда на улучшение арендных условий — в материале «Ленты.ру».
Движение вверх
Ажиотаж на российском рынке недвижимости, наблюдавшийся с середины 2020-го, заметно поутих к концу 2021-го, но в сегменте аренды долгожданного охлаждения не произошло. С начала нового года ставки найма жилья выросли в большинстве из 70 крупнейших городов страны, показало исследование, подготовленное порталом «Мир квартир» (есть в распоряжении «Ленты.ру»). За январь и первую половину февраля однокомнатные квартиры подорожали в 54 городах, двухкомнатные — в 44, трехкомнатные — в 50.
арендаторов однокомнатных квартир в Москве хотят жить в них впятером
Заметнее всего ставки аренды поднялись во Владимире: там «однушки» теперь сдают на 10 процентов дороже, чем в начале года, «двушки» подорожали на 17 процентов, «трешки» — на 14 процентов. В пятерку локаций с быстрым ростом стоимости аренды жилья также вошли Ленинградская область и Якутск (плюс 8-12 процентов, в зависимости от количества комнат), Новосибирск (плюс 7-13 процентов) и Мурманск (5-15 процентов).
Москвичи с начала 2022-го подняли ставки незначительно: на 4 процента для трехкомнатных квартир, на 1 процент — для «двушек», а аренда «однушек» вообще подешевела на процент. В Московской области стоимость найма прибавила 6-7 процентов для всех типов квартир.
Фото: Константин Кокошкин / Globallookpress.com
В целом по стране аренда жилья постепенно дорожает, констатируют аналитики. За 1,5 месяца ставки найма «однушек» увеличились на 4 процента, «двушек» — почти на 2 процента, трехкомнатных квартир — на 2 процента. «Во-первых, рынок оттаял после новогодних каникул, — поясняют в «Мире квартир». — Во-вторых, оживление наметилось в предвкушении того, что пандемия пойдет на спад и работники в полном объеме вернутся с удаленки». Третий повод для увеличения ставок — беспрецедентное подорожание ипотеки. После увеличения ключевой ставки Центробанка до 20 процентов банки массово подняли ставки по ипотечным продуктам до соответствующего уровня — от 22 процентов. Исключение — ипотека с государственной поддержкой, которая пока выдается на прежних условиях.
Потеснитесь
На деле сокращать площади арендуемого жилья россияне начали еще до внезапного подорожания кредитов — в 2021 году. «Рост арендных ставок вынуждает выбирать площади, не соответствующие потребностям для комфортного проживания», — говорится в исследовании от базы недвижимости ЦИАН (есть у «Ленты.ру»). В Москве каждый третий запрос на аренду однокомнатной квартиры теперь поступает от тех, кто планирует проживать в ней в составе трех человек и более (15 процентов — втроем, 8 процентов — вчетвером, 10 процентов — впятером). В целом по московскому рынку доля спроса на однокомнатные квартиры в аренду увеличилась в 2021 году с 42 до 51 процентов; доля «двушек», напротив, упала с 51 до 43 процентов; доля «трешек» снизилась с 7 до 6 процентов. Аналогичная ситуация в Санкт-Петербурге: на «однушки» теперь приходится 63 процента спроса (вместо 55 процентов в начале 2021-го).
За 30 тысяч в Москве можно арендовать неплохую «однушку» в 35-40 квадратных метров в старом жилом фонде, а ставки для 20-метровых студий с хорошим ремонтом начинаются от 40-50 тысяч рублей. На мой взгляд, лучше уж жить в 40 квадратных метрах и не нырять в кровать от входной двери, но каждый выбирает для себя
Семьи с детьми стали чаще делать запросы на аренду однокомнатных квартир, отмечают в ЦИАН. В Москве до роста арендных ставок доля запросов от них на «однушки» составляла 17 процентов, сейчас — 26 процентов. «В Москве и вообще в большинстве миллионников есть тенденция к сокращению площади как покупаемых, так и арендуемых квартир, — заявил «Ленте.ру» Андрей Добрый, исполнительный директор базы недвижимости Restate.ru. — Причина понятна: рост цен и аренды, и продажи при сохранившемся желании людей изменять свои жилищные условия». По словам эксперта, в Санкт-Петербурге вообще становится популярной покупка квартир по долям, и это, увы, приведет в дальнейшем к возрождению коммуналок.
Коммуналки вернулись уже давно, и это дело рук именно арендаторов, считает Павел Луценко, генеральный директор «Мира квартир». Жилье совместно теперь снимают не только те, кому нужно жестко экономить (студенты, иногородние, мигранты, ипотечники), но и любители формата коливингов — домов, где жители объединены какой-то общей деятельностью или идеей. «Коливинги пока не так распространены на нашем рынке, и развитие этого формата идет медленно», — пояснил Луценко.
В «МИЭЛЬ» возрождения коммунальных квартир не заметили, хотя подтвердили, что рост арендных ставок заставляет людей искать более дешевые варианты — с плохим ремонтом или вовсе без него, а также маленькие студии. «Если у человека нет денег на аренду квартиры, он просто арендует комнату — либо с соседями, либо с хозяином, либо вся квартира делится на комнаты и сдается покомнатно абсолютно разным людям. Но это совершенно другая история; аренда комнат до сих пор существует», — пояснила Мария Жукова, управляющий директор сети офисов компании. Мигранты вообще не готовы платить больше 5-7 тысяч в месяц с человека за жилье, рассказала она, поэтому снимают совместно «убитые» квартиры, «где что-либо сломать или испортить уже трудно».
могут прибавить ставки аренды жилья в России до лета 2022 года
Отчасти создание своего рода коммуналок выгодно самим собственникам, сообщила Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды «ИНКОМ-Недвижимость»: если не удалось найти единоличного арендатора, сдача объекта в совместную аренду принесет больший доход. По словам эксперта, при найме в складчину стандартная ставка повышается на 10 процентов.
«Начнут более жестко торговаться»
Существенного улучшения условий аренды жилья и, соответственно, постепенного отказа от совместного найма ни риелторы, ни аналитики не ожидают. По мнению большинства, в 2022-м ставки сильно меняться не будут, несмотря на геополитические и экономические потрясения. «Аренда расти не должна, ибо зависит от благосостояния населения, которое, кроме отдельных категорий, падает, — заявил Андрей Добрый. — Так что ставки должны примерно оставаться на том же сильно выросшем в прошлом году уровне». Эксперт «ЦИАН.Аналитика» Виктория Кирюхина тоже считает, что предпосылок для «дальнейшего стремительного роста» ставок аренды нет: текущая активность квартиросъемщиков ниже осенней максимальной на 15-20 процентов.
«Рост арендных ставок зависит от соотношения спроса и предложения, состояния рынка труда и платежеспособности арендаторов, но пока реальные доходы населения не растут, — констатирует Оксана Полякова. — Существенное снижение стоимости найма возможно лишь в случае массового оттока нанимателей».
Фото: Анатолий Жданов / Коммерсантъ
В «МИЭЛЬ» все же надеются на падение стоимости аренды квартир: по наблюдениям риелторов, спрос на такое жилье с лета 2021-го несколько снизился, количество предложений на рынке постепенно увеличивается. «Соответственно, когда на рынке будет много квартир, арендодатели и наниматели начнут более жестко торговаться», — обещают специалисты. В «Мире квартир», напротив, предупреждают об увеличении ставок до лета на 5-7 процентов из-за роста цен на продажу жилья и желания собственников окончательно отыграть «пандемийные» потери (весной 2020-го, в начале пандемии COVID-19, стоимость аренды сильно снизилась).
Ждать других послаблений арендаторам тоже не стоит: владельцы квартир, в частности, явно не намерены отказываться от практики дискриминации жильцов по различным признакам. ЦИАН с февраля запретил искать съемщиков-«славян», но такие объявления в сети остались, свидетельствуют данные агентства Kobaladze Realty (есть у «Ленты.ру»). Их меньше процента, зато в каждом десятом отмечается, что у собственника могут быть «другие пожелания к жильцам». Гостей с животными не хотят видеть почти 9 процентов наймодателей, больше 2 процентов негативно относятся к жильцам с детьми. Доля тех, кто готов мириться с тем, что арендаторы — тоже люди, не установлена.