Обманутые дольщики ЖК «Рябиновый сад» в Ленинградской области ждут свои квартиры уже почти пять лет. Только недавно у людей появилась надежда — дома все-таки решили достроить. Однако одна из дольщиц, Наталья Белоус, останется и без жилья, и без компенсации. Женщина стала жертвой правовой коллизии: после долгой борьбы за свои права суд сначала вернул ей жилье, но затем «передумал». В результате россиянка лишилась квартиры, которую ей передал пристав, а деньги женщины просто растворились в воздухе. Наталья рассказала «Ленте.ру», как ценой огромных усилий обрела дом, а потом его потеряла.
Этот текст попал в подборку лучших текстов «Ленты.ру» за 2020 год. Остальные тексты из нее читайте ТУТ
В июле 2020 года Счетная палата вопреки всем заверениям властей предупредила о росте числа обманутых дольщиков в России. Аудиторы связывают риски с тяжелой экономической ситуацией, отсутствием единого реестра дольщиков (их число колеблется от 180 до 200 тысяч человек), а также недостаточным финансированием проблемных объектов со стороны Фонда защиты прав дольщиков. Согласно отчету Счетной палаты, в 2018 году Фонд потратил ничтожную сумму на решение проблем дольщиков — только 0,54 процента от выделенного бюджета. Вдогонку к проблемам финансирования система демонстрирует и свою законодательную несостоятельность, о чем свидетельствует и произошедшее с Натальей.
С чистого листа
Эта история началась в 2016 году, через некоторое время после выхода на военную пенсию. Мне, одинокой женщине, посчастливилось продать свое единственное жилье в Каспийске (Дагестан) за приличные по меркам этой глубинки деньги. Их как раз должно было хватить на первый взнос по ипотеке за квартиру, чтобы жить рядом с сыном в Санкт-Петербурге. Кстати, единственное жилье было нажито непосильным трудом, и, в отличие от многих коллег (Наталья служила в погранвойсках ФСБ — прим. «Ленты.ру»), я не получала его от ведомства, для чего мне пришлось бы притвориться бездомной и переписать имеющееся жилье на родственников. По приезде в Санкт-Петербург сын снял мне квартиру, я устроилась на работу и получила одобрение заветной ипотеки в Сбербанке. Одобренной суммы в 2,5 миллиона рублей хватало разве что на новостройку в Ленинградской области, и выбор был небогатым, отчего еще более мучительным.
Сейчас, спустя более чем четыре года после начала этой эпопеи, я понимаю, что тогда, в 2016 году, я практически не имела шансов избежать капкана долевого обмана, потому что почти все застройщики, которых нам рекомендовали или которые демонстрировали хорошие темпы строительства, на сегодняшний день либо признаны банкротами, либо находятся на стадии банкротства. Среди них как крупные ООО «Строительная компания "Навис"» и ООО «Норманн», так и небольшой ООО «ЛенСпецСтрой» и многие другие.
ЖК «Рябиновый сад»
Фото: novostroy.su
Неизвестно, что послужило причиной для такой лавины банкротств в регионе. То ли страх этих строительных компаний перед новой системой эскроу-счетов, так заботливо утвержденной руководством страны, и желание побыстрее «зафиксировать» прибыль, то ли разбухший до галактических масштабов аппетит на взятки местных чиновников, не подключающих ЖК к коммуникациям, или, может, банальное снижение покупательной способности населения. Судьба банкротства не обошла стороной в 2019 году и выбранный мною ЖК «Рябиновый сад» от ЗАО «Инвестиционная компания "Строительное управление"», сдавшего ранее, например, ЖК «Янинские каскады» и некоторые другие.
Шаг назад
В 2017 году от застройщика пришло письмо о переносе срока сдачи объекта на целый год. К тому времени я уже чувствовала большую усталость от работы, с помощью которой и оплачивала ипотеку, поскольку получила инвалидность и была уже на грани увольнения. Пообщавшись с несколькими адвокатскими конторами, я пришла к выводу, что для меня проще будет разорвать ДДУ с застройщиком, получить обратно свои деньги и купить готовое жилье или вовсе вложиться в стройку с эскроу-счетом. Тогда они хоть и существовали в зачаточном состоянии (потому что не были обязательными), но вселяли много оптимизма.
Проектное финансирование является обязательным с июля 2019 года. С тех пор деньги дольщиков хранятся на специальных эскроу-счетах. Застройщик получает к ним доступ только после сдачи дома в эксплуатацию, а возводит объекты на кредитные средства. Такая схема обеспечивает полную сохранность средств граждан, однако новые правила привели к подорожанию недвижимости.
С одной стороны, как показала практика, это было верное решение, поскольку объект так и не был достроен. С другой стороны, ни в одной из адвокатских контор мне не рассказали про вероятность в случае расторжения договора остаться и без денег, и без квартиры. Да, все верно, широко разрекламированный самими застройщиками и государством Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 не гарантирует вам возврат ваших средств. Вот так просто, не гарантирует, и все. Достройку гарантирует, возврат средств нет. Вляпался в задержку — договор не расторгай, сиди и терпи, плати ипотеку, плати аренду, но возврата денег, вероятно, не получишь! При этом в самом 214-ФЗ все написано краше некуда: вот вам и возврат денег, вот и неустойка, и штраф, и покрытие убытков (в том числе процентов по ипотеке и возмещение аренды жилья, которые я не смогла потом отсудить). Дьявол кроется в практике исполнения судебных актов, но о них чуть позже.
При расторжении договора с застройщиком, если тот не выполнил свои обязательства, дольщик имеет право на возврат денег, а также на получение процентов в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка. Если гражданин не обратится к застройщику, чтобы вернуть сумму, компания обязана зачислить средства и проценты на депозит нотариуса по месту нахождения застройщика.
Об этом говорится в статье 9 Федерального закона N 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Почему об этом не говорят ни в одной из адвокатских контор? Не знаю, как сейчас, но в 2016 году никто об этом не говорил. На это, наверно, есть множество причин, главная из которых — сами дольщики. Если им рассказать даже про маловероятные риски, они уйдут туда, где адвокат будет в себе увереннее — это первое. Второе — несложившиеся судебная и банкротская практики, все непредсказуемо и меняется буквально на ходу. Третье — вера застройщику, что он может выплатить кредиторскую задолженность перед дольщиком (как раз мой случай). Вот так профессионально я рассуждаю сейчас, когда прошла и прохожу все эти приключения, часы разговоров с разными адвокатами, другими дольщиками, а тогда все пришлось познавать на собственном опыте.
В очереди за правдой
До расторжения договора я пыталась напрямую договориться с ЗАО «ИК "СУ"», просила просто вернуть деньги, предлагала возместить мне аренду жилья до окончания строительства (что значительно меньше неустойки со штрафом), но все тщетно. Уважительный тон застройщика быстро сменился на хамство вперемешку с высокомерными насмешками. После такого отношения к своему же дольщику у меня не осталось сомнений идти путем расторжения договора.
С сентября 2017-го, когда был подан иск в районный Красногвардейский суд, до получения исполнительного листа на руки прошло более восьми месяцев! Всего прошло четыре заседания, на три из которых представитель застройщика не явился, из-за чего заседания переносились больше чем на месяц каждый раз. Все это время он гасил задолженность, возникшую перед кредиторами по другому ЖК — «Янинский каскад», — и к моменту предъявления моего исполнительного листа имел кредиторской задолженности не более 10 миллионов рублей при активах почти 3 миллиарда рублей.
Собрания обманутых дольщиков ЖК «Рябиновый сад»
Фото: Павел Белоус
После предъявления исполнительного листа первые платежи поступили и на мой счет. Но внезапно у застройщика «закончились» деньги, хотя скорее всего они были спрятаны. Куда пропали деньги крупнейшей строительной компании Ленобласти, остается загадкой, также ничего не слышно об уголовном деле в отношении ее гендиректора Русакова Ивана Николаевича (его судят за злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности, последние четыре заседания отложены — прим. «Ленты.ру»).
Поскольку деньги на известные ФССП счета ЗАО «ИК "СУ"» никто не перечислял, возникло подозрение, что все денежные сделки заключались через аффилированную фирму ООО «Строительное управление». Поэтому судебные приставы начали разыскивать прочее имущество ЗАО «ИК "СУ"», на которое можно обратить взыскание. Среди недвижимости у компании оставались нежилые подвалы в уже построенных домах и квартира, которую застройщик собирался реализовать, но не успел.
Получите и лишитесь
В конце июня 2019 года данная квартира, которая находилась в соседнем поселении Токсово (другой ЖК от застройщика), перешла в мою собственность в счет гашения задолженности ЗАО «ИК "СУ"». Это удалось благодаря титаническим моральным усилиям, честной работе судебных приставов и доплате в 1,2 миллиона рублей, поскольку данная недвижимость стоила дороже квартиры в «Рябиновом саду». Деньги были взяты в долг в нескольких банках и у знакомых.
В то же время, когда шло исполнительное производство по передаче мне квартиры, один из дольщиков подал заявление о банкротстве ЗАО «ИК "СУ"» в арбитражный суд Санкт-Петербурга. Зовут его Потехин Алексей Борисович. Поговорить я с ним не смогла — он отказался общаться. До него еще трое дольщиков пытались подать на застройщика в суд, но их дела так и не были открыты. Несколько исков самого Потехина тоже сначала отклонили.
Спустя месяц после того как я прописалась в Токсово (другого жилья у меня нет), была начата процедура банкротства застройщика. Конкурсным управляющим назначили Полуянова Владимира Анатольевича. Участниками процесса выступили около 400 лиц, в том числе и юридические, например, Росреестр, администрация района, банк ВТБ и другие.
На короткий промежуток времени мне показалось, что весь этот беспредел позади, что вот она, заветная квартира. Я заменила замок в квартиру, убрала ее, намыла окна. Новоселье решила не праздновать, потому что не верила своему счастью, боялась его спугнуть, как будто недостаточно отмучилась в нашем «правовом» государстве, и как в воду глядела: суды и взыскание были лишь первыми двумя кругами ада.
Фото: Валерий Титиевский / «Коммерсантъ»
Конкурсный управляющий попытался оспорить передачу мне квартиры, настаивая, что право собственности на нее принадлежит застройщику. По мнению Полуянова, недвижимость должна была уйти в конкурсную массу. В таком случае деньги, вырученные от проданного на торгах имущества, распределяются между дольщиками. А наличие квартиры якобы ставит меня в выигрышное положение по сравнению с остальными.
Однако суд первой инстанции постановил, что факт сделки с предпочтением — когда у одного дольщика больше привилегий по сравнению со стандартным расчетом с кредиторами в порядке очереди — не доказан. Ведь я получила квартиру на основании положений закона об исполнительном производстве, а не благодаря каким-то «особым условиям». В такой ситуации суд ищет подтверждение тому, что дольщик не был осведомлен о неплатежеспособности должника. Подразумевается, что в противном случае компания может незаконно вывести через кредитора свои активы.
В итоге судебный процесс в арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области затянулся почти на полгода и закончился в мою пользу, и я снова смогла вздохнуть полной грудью, но недолго. Спустя почти месяц после вынесения решения конкурсный управляющий подал апелляционную жалобу в 13-й арбитражный апелляционный суд. Тот 23 июня 2020 года изменил решение суда первой инстанции и принял новое, поддержав доводы Полуянова.
Пикеты обманутых дольщиков ЖК «Рябиновый сад»
Фото: Павел Белоус
Из-за того, что регистрация права собственности на квартиру произошла 26 июня 2020 года, то есть уже после того, как суд принял заявление о признании ЗАО «ИК "СУ"» банкротом (4 октября 2018 года), сделку признали недействительной. Согласно статье 61.3 закона о банкротстве, это ущемляет права других кредиторов — якобы наличие квартиры, полученной уже во время процедуры, несправедливо по отношению к другим дольщикам. Одного этого пункта достаточно, чтобы оспорить передачу недвижимости. А моя доплата приставу, по словам управляющего, пошла на погашение текущих платежей.
По мнению суда, я должна встать в очередь вместе с более чем 300 дольщиками ЖК и ждать компенсаций. Только это уже невозможно: договор-то я расторгла и формально дольщиком не являюсь. Также я осталась без единственного жилья, полученного по закону взамен квартиры в «Рябиновом саду». Деньги мне тоже не вернули — они просто ушли в конкурсную массу.
При этом на самом заседании изначально у меня было стойкое ощущение, что я выиграю процесс. Судьи выслушали и судебного пристава, который передавал мне квартиру, — тот сделал все с соблюдением протокола (Федеральная служба судебных приставов на момент публикации не ответила на запрос «Ленты.ру» — прим. ред.). Когда огласили решение (совещание проходило за закрытыми дверями), то было полное ощущение нереальности, я думала, суд будет на моей стороне. Это до сих пор как сон. Я даже не помню, как все происходило в тот момент, помню только сами слова: «Сделку признать недействительной».
Фото: Владислав Лоншаков / «Коммерсантъ»
Сейчас у меня много вопросов к судебной и исполнительной власти, вступившей друг с другом в неравную битву, в результате которой пострадавшей оказалась я. В процессе выяснились и другие интересные обстоятельства. Например, один из кредиторов в аналогичной со мной ситуации смог отстоять свои права. Речь об организации «Вертраг», которая работает с жалобами на недобросовестных застройщиков.
Компания выступила ответчиком, на ее счет через банк ЗАО «ИК "СУ"» переводило деньги на основании исполнительного листа (погашение финансовых обязательств). Суд признал компанию неосведомленной о финансовом состоянии должника, поскольку деньги переводились через посредничество приставов и согласно процедуре. Проще говоря, не установлено, что «Вертраг» знала о неплатежеспособности застройщика. Мне же в точно такой же ситуации и в тот же день было отказано, почему — непонятно, хотя решения первой инстанции у нас совпадают, и логично, что у компании больше возможностей узнать о финансовых делах ЗАО «ИК "СУ"», чем у обычного дольщика. Тем более, что пленум Верховного суда обязал использовать прецедентное право.
На самом деле разбирательства «Вертрага» и Натальи Белоус значительно отличаются. Решение суда, согласно которому героиня истории получила квартиру, подпадает на период, когда сделки, согласно действующему закону о банкротстве, могут быть оспорены конкурсным управляющим и быть признаны недействительными. «Вертраг» же взыскал свои средства до старта дела о банкротстве ЗАО «ИК "СУ"», которое началось 4 октября 2018 года. Речь идет о нескольких траншах в период с апреля по июнь 2018 года на общую сумму около 1,67 миллиона рублей.
По закону эти переводы также могут быть оспорены конкурсным управляющим, так как получатель мог знать о рисках банкротства застройщика до непосредственного старта процедуры банкротства. Однако в этом случае Полуянову необходимо было доказать этот факт, чего он сделать не смог. «Заявителем не доказано то, что ответчику было известно либо должно было быть известно о признаке неплатежеспособности должника», — говорится в определении суда. Поэтому средства и остались на счетах «Вертрага».
Теперь единственным призрачным шансом на спасение в моей ситуации остается подача кассационной жалобы — жалобы, по которой почти никогда не пересматривают дела. На оспаривание дается месяц. Также в любой момент может завершиться процедура банкротства застройщика, и тогда все пропало — не с кого взыскивать долги, когда организации уже не существует.
Каким образом возврат квартиры должнику защитит других обманутых дольщиков, если их жилье будет в любом случае достроено, в отличие от моего? Если я отказалась от ДДУ, и моя квартира вернулась в конкурсную массу, то каким образом получение мною другой недвижимости ущемляет права остальных кредиторов? По итогам процесса, скорее всего, я не получу ответы на свои вопросы. Я, инвалид второй группы, ветеран службы ФСБ в Дагестане, обманутый дольщик, доплативший больше миллиона рублей, просто пытаюсь защитить законное право на свое единственное жилье.
На момент публикации материала судебный процесс Натальи все еще идет. 17 июля 2020 года 13-й арбитражный апелляционный суд отклонил ее жалобу и вновь признал сделку о передаче квартиры недействительной. Деньги россиянке тоже не вернули. Женщина подала кассационную жалобу. Дата судебного разбирательства пока еще не назначена.
