Российская экономика постепенно выбирается из кризиса, в который угодила в 2014 году. Состоятельных людей становится больше, они все активнее тратят деньги на дорогую недвижимость, причем уже не только за рубежом, но и дома. Под воздействием спроса цены на московское элитное жилье растут, а девелоперы и риелторы вынуждены придумывать все более необычные варианты, которые удовлетворили бы взыскательных клиентов. За столицей пока не поспевает остальная страна, но экономисты уверены, что дальше россияне будут только богатеть, а значит, и в других городах появятся премиальные дома. Кому и где на Руси жить хорошо — в материале «Ленты.ру».
Дорого, богато
В России живут 8924 человека с состоянием больше 30 миллионов долларов, посчитали аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank (есть в распоряжении «Ленты.ру»). Таких людей на профессиональном сленге называют ультрахайнетами (от английского выражения ultra high net worth individual — ультрабогатый человек), и за прошлый год их стало на четыре процента больше. Российский показатель — девятый в мире, у традиционного лидера США — 240,5 тысячи резидентов с 30 миллионами долларов на счету. Правда, у ближайшего преследователя — Китая — таких пока всего 61,5 тысячи, у занимающей третье место Германии — 23 тысячи. Ожидается, что к 2024 году в России будет 11 019 мультимиллионеров, что позволит вернуться на уровень докризисного 2014 года. Темпы роста их количества в ближайшие пять лет составят 23 процента (с учетом стран СНГ), что станет четвертым показателем в мире.
С долларовыми миллиардерами ситуация схожая, а российские позиции еще убедительнее: 103 человека (на одного меньше, чем в Индии) и пятое место в мире, в шесть раз меньше, чем в США. В Knight Frank применили новую методику, согласно которой в перечень активов включаются в том числе объекты недвижимости по основному месту жительства. Они оказались самым популярным направлением инвестиций, в которое богачи со всего мира вкладывают 27 процентов свободных денег. Для сравнения: в акции идет только 23 процента средств, в валюту — 11 процентов.
Кроме того, элитные апартаменты и дома могут многое сказать не только о владельцах, но и о городах, в которых расположены, — насколько они привлекательны в глазах людей, способных позволить себе почти любой каприз. Чтобы определить лучшие, Knight Frank составил два рейтинга — традиционный и новаторский. В первом учитываются три критерия: число состоятельных жителей, поток инвестиций в недвижимость и субъективная оценка стиля жизни. Лидером по совокупности трех факторов стал Нью-Йорк, за ним следуют Лондон и Париж. Москва расположилась на общей 19-й строчке, при этом заняла 11-е место по числу проживающих мультимиллионеров и миллиардеров.
Вид на Осло, столицу Норвегии
Во второй версии рейтинга, которая получила название City Wellbeing («городское благополучие»), учитываются непривычные для подобных исследований факторы: общая площадь зеленых насаждений, количество солнечных дней в году и соотношение рабочего и свободного времени. Общее первое место занял норвежский Осло, опередив швейцарский Цюрих и финский Хельсинки. В пользу скандинавской столицы, которую туристы считают откровенно скучной, сыграло обилие зеленых насаждений, Дубай оказался непревзойденным по числу солнечных дней в году, а Москва стала лучшим городом мира по соотношению рабочего и свободного времени. По совокупности трех критериев российская столица заняла 37-е место.
В том числе и благодаря этому цены на московское жилье в прошлом году выросли на 4,7 процента, что стало 16-м результатом в мире. Мировым лидером стал финансовый центр Германии Франкфурт-на-Майне (10,3 процента прироста), куда после Brexit переезжают крупные международные корпорации, португальский Лиссабон (плюс 9,6 процента) и столица Тайваня Тайбэй (плюс 8,9 процента). Авторы рассчитали отдельный «индекс миллиона долларов», который показывает, сколько квадратных метров элитного жилья можно приобрести на эту сумму. На первом месте оказалось Монако с результатом всего 16 квадратных метров, на втором — Гонконг (21,3 метра), на третьем — Лондон (30,4 метра). В Москве миллион долларов придется выложить за 76 квадратных метров премиальной недвижимости — 13-е место в мире.
Медом намазано
Но ни Осло, ни Франкфурт, ни Монако не привлекают россиян так, как Кипр и Мальта. Льготные налоговые режимы, мягкий климат и возможность быстро получить гражданство Евросоюза делают их желанным местом для состоятельных граждан развивающихся стран: больше кипрского жилья покупают только богатые китайцы. Конкурировать с двумя островными государствами за внимание наших соотечественников могут только Испания, США и Италия. Еще одно популярное направление для выходцев из самых разных стран — Берлин, зарекомендовавший себя как относительно дешевый способ приобщиться к роскошной жизни: в 2019-м квартиры там подорожали на 6,5 процента, а за миллион долларов можно купить 77,5 квадратных метра, что выделяется на фоне других европейских городов.
«Наши соотечественники с удовольствием инвестируют в Западную Европу, в Германию, но в большей степени для того, чтобы сдавать в аренду, с целью получать небольшую, зато стабильную доходность. Зачастую имеет место такая идея: ну, даже если аренда не будет приносить доход, детей отправлю учиться в Германию».
Российский рынок гораздо меньше и пока продолжает формироваться, но в прошлом году на нем был зафиксирован рекорд — общая сумма сделок составила 100 миллиардов рублей. Безоговорочный лидер — Москва, остальные регионы сильно отстают. Иностранцы почти не покупают квартиры в столице, исключение составляют только квалифицированные экспаты, приехавшие на заработки. Среднестатистический российский мультимиллионер владеет как минимум пятью объектами недвижимости, и московские апартаменты становятся как раз пятыми в списке — их покупают, уже обеспечив себе «запасной аэродром» за рубежом. Впрочем, классическими видами жилья дело не ограничивается — в последние годы в самом центре, в пределах Садового кольца, все чаще появляются таунхаусы и полноценные виллы.
Новым по старому
В прошлом году в Москве отчетливо проявились две особенности. Во-первых, застройщики стали куда чаще реновировать уже существующие здания вместо того, чтобы возводить новые. «В этом плане Москва стремительно нагоняет ведущие города Европы. Девелоперы, к сожалению, не могут найти необходимые площадки для строительства премиального жилья, которое должно отвечать качественным характеристикам, и начинают реновировать старые дома. Построить новый объект намного дешевле, чем перестроить старый», — отмечает глава департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. У некоторых компаний не хватает ресурсов и компетенций на реализацию полноценного проекта с нуля.
Московский район Хамовники
Фото: Константин Кокошкин / «Коммерсантъ»
Во-вторых, девелоперы стали гораздо чаще (на 53 процента) сдавать квартиры и апартаменты с полной отделкой — чтобы новому собственнику осталось только купить мебель. «Покупатели реагируют хорошо, принимают новый тренд. Они очень требовательны: много путешествовали, понимают, как устроен рынок. Им уже трудно продать некачественный продукт в Москве», — говорит Соловьев. По его словам, столичные девелоперы в последние годы руководствуются принципом «ценность продукта должна перевешивать его стоимость».
Российские богачи чаще иностранцев обращают внимание на экологичность жилья и наличие развитой инфраструктуры, поэтому самыми востребованными районами Москвы в премиальном сегменте стали Хамовники, Пресня и Раменки. Особняком стоит Москва-Сити, который авторы исследования называют субрынком, или «городом в городе»: «Многие ругают его за транспортную недоступность, но если понять его устройство, он становится классным и удобным. Он уже давно не воспринимается бизнес-кластером, как было изначально».
Испорченные квартирным вопросом
Недвижимость никогда не была для богатых россиян только надежной и выгодной инвестицией — в ней видят сакральную ценность и способ передать состояние детям. «Один клиент выкупил два этажа в крупном и дорогом проекте, потому что хотел, чтобы вся семья жила рядом и не разъезжалась. Эмоциональный аспект в недвижимости очень развит. Многие не доверяют управляющим компаниям. Пусть будет маленький доход, но зато буду знать, что актив мой», — говорит Алексей Новиков из Knight Frank.
При этом наши соотечественники не ограничиваются жилыми объектами — все чаще они инвестируют в коммерческие помещения: офисы, торговые точки, склады. Излюбленные направления — Великобритания, Италия, Израиль, Испания, США. Активы в родной стране по востребованности расположились между американскими и португальскими. Отдельное направление — вложения в девелоперские проекты, в том числе зарубежные. Европейские застройщики охотно прибегают к заемному капиталу, но не от банков, а от частных партнеров. Вариантов несколько: выдать кредит, купить акции специально созданной под проект компании.
«У нас в России народ достаточно лихой, люди совершенно не боятся инвестировать в девелоперские проекты в Европе, — утверждает Новиков. — Часто приходят клиенты, которые говорят: "Доходность пять процентов нас не интересует, давайте мы в какой-нибудь девелоперский проект влезем, мы уже столько всего пережили, ничего не боимся, капитал у нас есть. В случае чего подождем завершения строительства три года, ничего страшного, нам не впервой"».
Строительство в рамках девелоперского проекта в Германии
Фото: Sean Gallup / Getty Images
В прошлом году российский рынок элитной и коммерческой недвижимости ожил и начал бурно развиваться, впервые с 2014 года приблизившись к докризисным отметкам. Неоспоримый лидер по-прежнему Москва, но за счет нескольких крупных сделок к ней начал подтягиваться Санкт-Петербург. На остальные регионы пока приходится лишь 20,6 процента национального рынка. Риелторы видят простор для продолжения роста: те, кто собирался купить дорогую квартиру несколько лет назад, но не успел сделать этого из-за просевшего рубля, пока ограничиваются арендой, но уже в скором будущем могут задуматься о долгожданном приобретении. Перспектив могло быть еще больше, но в стране отчаянно не хватает нового капитала — большая часть существующего была накоплена в 1990-2000-х.
Обеспеченные россияне активно скупают зарубежные квартиры и дома за границей, но не забывают и о родине — правда, пока не решаются выйти за МКАД. Из-за безразличия к нашему рынку иностранцев России удается соответствовать главным глобальным тенденциям: как и во всем мире, львиная доля вложений в недвижимость приходится на деньги соотечественников. В последнее время к ним добавились и соотечественницы — бизнесвумен и те, кто получил состояние за счет удачного развода, все чаще предпочитают элитные апартаменты и виллы ценным бумагам, предметам искусства и драгоценным металлам.