Традиционно в число стран, популярных у российских покупателей недвижимости, входят Болгария, Черногория, Турция и, конечно, Кипр. Но, как говорят работающие на зарубежных рынках жилья эксперты, этот список может расшириться уже в ближайшие год-полтора: россияне все активнее вкладываются в квадратные метры финансового центра ОАЭ — Дубая.
Согласно предоставленным «Ленте.ру» материалам Kalinka Group, интерес к местной недвижимости в последние годы неуклонно растет: в некоторых компаниях продажи выросли на 50 процентов. И в перспективе ближайших года-полутора в компании прогнозируют дальнейший рост — россияне «распробовали» местную инвестиционную программу, а фокус внимания на дубайский рынок может дополнительно сместить всемирная выставка Expo, которая пройдет в эмирате в 2020 году.
Высокий интерес к недвижимости Дубая подтверждают и аналитики «Авито Недвижимость»: по их данным, в мае 2019-го спрос по базе объектов превышал предложение в 7,8 раза — что позволяет прогнозировать более активное сотрудничество арабских застройщиков с российскими площадками.
«В последние два года зафиксирован активный спрос на объекты недвижимости [со стороны иностранных покупателей] в преддверии выставки World Expo 2020. Дополнительными стимулами к повышению спроса послужило наличие свободных экономических зон, а также решение властей выдавать долгосрочные резидентские визы», — рассказывает Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank.
Жилой комплекс в Дубае Jumeirah Islands
Фото: Shutterstock
Оставайся, мальчик, с нами
Резидентскую визу инвесторы могут получить, вложив в местную недвижимость от миллиона дирхамов (на момент публикации — порядка 17,5 миллиона рублей). Любопытно, что, по статистике «Авито Недвижимость», в первом квартале 2019-го средняя стоимость предлагаемого россиянам объекта недвижимости составила 17,8 миллиона рублей — собственники явно ориентируются на «визовых» инвесторов.
Длительная резидентская виза по своей сути не отличается от вида на жительство: она позволяет находиться в стране определенное количество времени — в зависимости от вложенной суммы. Купившие недвижимость по минимальной планке могут рассчитывать на два года резидентства ОАЭ, местное удостоверение личности и водительские права. По истечении этого срока визу придется возобновлять, что влечет за собой дополнительные расходы (в среднем, 35-45 тысяч долларов — это 2 225000-2 300000 рублей).
Потратив на недвижимость в пять раз больше, можно рассчитывать уже на пятилетнее резидентство. А инвесторы, вложившие в экономику ОАЭ от десяти миллионов дирхамов, получают десятилетнюю визу. Впрочем, в этом случае на недвижимость должно приходиться не более 40 процентов инвестиций — остальное придется вкладывать в бизнес на территории эмирата.
Еще один момент: любую из перечисленных типов виз можно получить, инвестируя исключительно в жилую недвижимость — владение офисами, торговыми центрами и гостиницами права на резидентство не дает.
Двухкомнатные апартаменты с видом на канал в современной резиденции, недалеко от набережной, Дубай, ОАЭ
Изображение: tranio.ru
Налетай, подешевело
Дубай — город небоскребов и больших денег. Но если присмотреться к местному рынку недвижимости поближе, станет понятно, что обзавестись здесь жильем можно и во вполне демократичном бюджете.
Минимальная стоимость жилья в качественном дубайском проекте, как рассказывает Светлана Ларионова, старший консультант по зарубежным инвестициям Tranio.ru, составляет 110 тысяч долларов — чуть больше семи миллионов рублей. За эту сумму покупатель получит студию или квартиру с одной спальней площадью 35-45 метров, расположенную в многоэтажном доме одного из районов на окраине Дубая (Jumeirah Village Circle, Dubai Sports City, Dubai Production City и т.п.). Но, предостерегает эксперт, в таком бюджете часто предлагаются дома, построенные около десяти лет назад, — а по местным меркам это уже устаревший фонд (в 2015 году стандарты строительства в ОАЭ поменялись в сторону повышения качества).
Чтобы претендовать на резидентскую визу, бюджет в любом случае придется увеличить вдвое — а это уже соответствует уровню, который на московском рынке недвижимости назвали бы бизнес-классом. «Как правило, апартаменты стоимостью от 200 тысяч долларов расположены в жилых комплексах, где есть консьерж-сервис, тренажерный зал, бассейн и зоны отдыха, — рассказывает Марина Шалаева. — В большинстве случаев иностранцы могут приобрести недвижимость в собственность без каких-либо ограничений, однако есть некоторые локации, где объекты доступны для покупки только гражданам ОАЭ, а иностранцы могут взять в аренду недвижимость на 99 лет».
Репутация «города миллионеров» — а в Дубае проживает более 25 тысяч человек, чье состояние превышает миллион долларов, — отнюдь не означает бума на местном рынке недвижимости. Напротив, цены на жилье здесь падают: по статистике Global Property Guide, первый квартал 2019-го показал снижение на 9,5 процента к тому же периоду прошлого года. А с 2014 года недвижимость Дубая, как подсчитали аналитики Prian, подешевела на 27 процентов.
При этом, как говорят эксперты компании, столь существенная ценовая коррекция стимулирует застройщиков не только на скидки и спецусловия (сейчас в Дубае не редкость, скажем, программы беспроцентной рассрочки на два-три года при условии, что покупатель сразу внесет половину стоимости жилья), но и на некоторые хитрости. Довольно часто застройщики «урезают» площади квартир на 10-20 процентов (а иногда и на 30-40), предлагая их вроде бы по выгодной цене. Кроме того, площадь сданного жилья по местным законам может отличаться от заявленной (и оплаченной) на пять процентов — если вместо 75 квадратных метров покупатель получит 70, застройщик не обязан ни компенсировать жильцу эту разницу, ни платить неустойку.
Закрытый жилой комплекс Dubai Hills Estate
Фото: luxhabitat.ae
Русские идут
Как нетрудно догадаться, спрос со стороны иностранных покупателей работающие на падающем рынке застройщики всячески приветствуют. «За последние полтора года в продажу вышли несколько крупных жилых комплексов (виллы, апартаменты), где количество юнитов исчисляется сотнями и даже тысячами, — говорит руководитель Kalinka International Татьяна Бурлаковская. — Также запланированы несколько масштабных проектов на первой береговой линии с правом стопроцентной собственности для иностранцев». Рост предложения курортной недвижимости, в свою очередь, стимулирует и спрос со стороны россиян.
«В Дубае есть практически все виды недвижимости: виллы (как отдельные, так и расположенные в закрытых охраняемых поселках), апартаменты в самом высоком здании мира, масштабные по территории проекты с гольф-полями и инфраструктурой целого города, закрытые урбанизированные пространства, обладающие собственной мариной — специальной стоянкой для морских судов, — рассказывает Марина Шалаева. — Но если говорить конкретно о россиянах, для собственного проживания они обычно приобретают виллы и апартаменты, расположенные на территории пятизвездочных отелей».
Инвесторы же покупают пулы апартаментов — и в готовых зданиях, и в проектах на стадии строительства: рынок работает по эскроу-счетам, стройки контролируются Земельным департаментом, так что обманутых дольщиков в Дубае нет. Максимальное неудобство — задержка сдачи дома на срок до года (в случае форс-мажора застройщик имеет такое право).
«В основном [инвесторы из России приобретают] апартаменты, расположенные в деловых районах города для сдачи в аренду экспатам, а также апартаменты, которые находятся под управлением отельных операторов и предназначены для туристов», — отмечает Шалаева.
Цены на аренду жилья в эмирате снижаются не первый год — по итогам первого квартала 2019-го, например, арендные ставки оказались на 11 процентов ниже, чем год назад. Но инвесторов это не смущает: по оценке Moody's Investors Service, доходность от аренды в Дубае находится на уровне 6-7 процентов, и это заметно выше показателей Лондона, Парижа, Нью-Йорка и Гонконга (2-3 процента).
«Спрос на недвижимость Дубая со стороны русских может заметно вырасти, — резюмирует Татьяна Бурлаковская. — Этому способствуют улучшение отношений между странами, комфортные условия для жизни и бизнеса, возможность четко просчитать свой доход от недвижимости, стабильный курс дирхама, лояльность местных властей к инвесторам и понятные законы в сфере недвижимости».