В ожидании перехода на новые правила долевого строительства российские застройщики много говорят о грядущем подорожании жилья. Слова словами, но чтобы составить адекватную картину рынка, не обойтись без цифр. «Лента.ру» расспросила аналитиков отрасли и самих застройщиков о том, каковы сегодня ценовые минимумы.
По статистике компании «Бест-Новострой» (исследование есть в редакции «Ленты.ру»), если в 2017-м обладатели бюджета в 3,5 миллиона рублей могли выбирать из четырех московских новостроек, то сейчас — только из двух, и обе находятся за МКАД. Да и в тех площадь жилья, которое можно купить за означенные деньги, не превышает 23 «квадратов» (а пару лет назад можно было рассчитывать на полноценные 32). Зато, утешает накопивших 3,5 миллиона Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании, выбор апартаментов в такой ценовой категории остается обширным. «В том числе это и объекты внутри МКАД — например, Loft FM в Таганском районе от 2,7 миллиона рублей, апартаменты “Восток” в Марфино, Cleverland, Citimix и другие».
Значит ли это, что недорогих квартир в Москве (и тем более — внутри МКАД) больше нет? Не вполне. Да, минимальный бюджет подрос, но не так существенно, как можно было бы подумать. «Минимальный бюджет покупки в Москве границах МКАД составляет 3,7 миллиона рублей, — рассказывает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. — За пределами кольцевой порог входа еще ниже: например, в Новой Москве можно уложиться в 2,8 миллиона, — за такую сумму продается студия 24,6 метра в одном из строящихся ЖК».
«Цена “жилого” квадратного метра в Москве в границах МКАДа начинается от 120 тысяч рублей, по Новой Москве эта цифра немного ниже — от 100 тысяч рублей», — делится данными Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
Так что дешевые квартиры на рынке до сих пор есть — и даже в традиционно престижных районах города. Как рассказывает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН, за 3,8 миллиона можно купить студию с отделкой в Дмитровском районе (ЖК «Дмитровский парк). Если брать старые границы Москвы, не брезгуя при этом заМКАДными локациями, порог входа, как говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», будет начинаться от 3,18 миллиона рублей — за такую сумму можно купить студию площадью 19,8 метра в ЖК «Мякинино парк». В «Люблинском парке» (уже внутри МКАД) стоимость студий начинается от 3,7 миллиона, добавляет эксперт.
А самая дешевая квартира марта, как отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE — это 23-метровая студия в ЖК «Сказочный Лес» (СВАО, Ярославский район). Она выставлена на продажу за 2,77 миллиона рублей.
Фото: Григорий Сысоев / РИА Новости
«В Новой Москве стоимость квартир на первичном рынке начинается от 1,9 миллиона рублей, — рассказывает Алексей Попов. — Это однокомнатная квартира площадью 30 метров в малоэтажном проекте “Борисоглебское”, 38 километров от МКАД». Мария Литинецкая включае в топ-3 самых дешевых новомосковских проектов, наряду с вышеназванным, ЖК «Кутузовские березы» (однокомнатная квартира площадью 40,9 метра продается за 2,2 миллиона рублей) и ЖК «Баркли Медовая Долина» (студия площадью 22,5 метра за те же 2,2 миллиона).
Аналогичный топ для апарт-комплексов, по словам эксперта, формируют Loft FM (ЦАО, Таганский район, студия площадью 14,9 метра продается за 2,72 миллиона), Nord (СВАО, район Северный, студия площадью 26,2 метра стоит 2,8 миллиона) и «Город» (CАО, Дмитровский район, студия 23,4 «квадрата» за 2,97 миллиона).
Так что супердешевые предложения, появившиеся на рынке после кризиса 2015-го, никуда не делись. Обзавестись столичной пропиской все так же можно, располагая суммой до четырех миллионов рублей, а если цель — не прописка, а собственность, бюджет снижается в зону 2,5-3 миллиона.
Насколько обширно подобное предложение? «По нашим подсчетам, в старых границах Москвы продается порядка 50 квартир стоимостью до 4 миллионов рублей, — рассказывает Мария Литинецкая. — Выбор бюджетных апартаментов намного шире: примерно 200 лотов. Стоит отметить, что примерно за одни и те же деньги покупатели апартаментов получают, во-первых, большую площадь, во-вторых, лучшее расположение». Средний бюджет покупки апартамента, если говорить о массовом сегменте, ниже, чем для квартиры, на 21 процент, добавляет эксперт.
«В среднем по рынку Москвы, в зависимости от класса, стоимость апартаментов ниже стоимости квартир на 20-25 процентов, — приводит схожие данные и Ольга Тумайкина. — Чтобы повысить привлекательность своего продукта, застройщики предлагают апартаменты с отделкой чаще, чем квартиры».
Фото: Дмитрий Серебряков / ТАСС
Если же рассматривать бюджет в пределах уже шести миллионов рублей, говорит Ярослав Дарусенков, выбор квартир окажется шире, чем апартаментов. «В "старой" Москве в продаже находится 1 497 апартаментов стоимостью до 6 миллионов рублей, а квартир в этом ценовом диапазоне больше почти в 1,5 раза — 2 210 лотов, — рассказывает эксперт. — Диапазон площадей лотов такой стоимости довольно широк: от 18,9 до 59 метров — для квартир, от 16 до 64,3 — для апартаментов». При этом, как подчеркивает Дарусенков, 57 процентов предложений апартаментов стоимостью до 6 миллионов приходится на студии, тогда как квартиры представлены более «масштабными» форматами, доля студий не превышает трети всего объема, остальное — полноценные «однушки» и двухкомнатные квартиры.
Конечно, накопить шесть миллионов — не то же самое, что накопить три, но не будем забывать об ипотеке. Оба формата недвижимости — и квартиры, и апартаменты, — можно купить в кредит. Правда, на квартиры оформить ипотеку все еще проще, чем на формально коммерческую (а значит, нежилую) недвижимость, какой юридически являются апартаменты.
Не все банки готовы предоставлять кредиты на апартаменты, — говорит Иван Лонкин, начальник управления клиентских отношений СДМ-Банка. — А те, кто предоставляет данный вид кредитов, как правило, просят минимальный первоначальный взнос на 5-10 процентов больше, чем для квартир. И ставка по кредитам на покупку апартаментов будет выше на 0,5-1 процент».
«Ипотека на апартаменты и на квартиры может отличаться размером первоначального взноса, — говорит и Ирина Туманова, руководитель отдела ипотеки и кредитов «НДВ-Супермаркет недвижимости». — Например, в ВТБ на квартиры требуется внести от 15 процентов, на апартаменты — от 20 процентов. В Альфа-банке на квартиры — от 20, а на апартаменты — от 25 процентов. В некоторых банках вообще не предоставляют ипотеку на апартаменты, особенно офисного типа, воспринимая их как коммерческие помещения. К апартаментам гостиничного типа банки более лояльны». Еще один важный для заемщиков момент — оформить ипотеку на апартаменты не получится по льготным программам с господдержкой (семейная ипотека, военная ипотека), как нельзя и воспользоваться для приобретения такой недвижимости материнским капиталом.
Так или иначе, цифры по рынку свидетельствуют о том, что жилье в минимальной ценовой категории в Москве по-прежнему есть, как есть и выбор просторных квартир демократичного ценового сектора. Похоже, что слухи о взлете цен на столичную недвижимость сильно преувеличены.