Маленькие мои Коммуналки снова в моде. Их владельцы сдают комнаты и зарабатывают миллионы

Коммуналки ушли в прошлое — но не до конца. В России по-прежнему продаются и покупаются и комнаты, и даже доли в них. И люди покупают такую недвижимость — как ради прописки, так и под арендный бизнес. Насколько это выгодно, разбиралась «Лента.ру».

По статистике аналитиков «Мир квартир», выгоднее всего вкладываться в комнаты не в Москве и не в Санкт-Петербурге, а, как ни странно, в Ульяновске и Вологде. Расчет был сделан на основании средних цен на покупку и долгосрочную аренду в крупных российских городах, при этом аналитики оптимистично предполагали, что комната будет сдаваться непрерывно, без единого простоя.

При таких, прямо скажем, утопичных условиях комната в Ульяновске «отобьется» за семь лет и будет приносить владельцу 13,9 процента годовых. В Вологде окупаемость вложений оказалась такой же, а доходность чуть пониже — 13,4 процента.

Неплохие показатели были зафиксированы аналитиками в Кургане, Мурманске, Кирове, Тюмени, Брянске и Московской области: окупаемость — восемь лет, доходность — в пределах от 12,2 до 12,9 процента годовых. А вот у Москвы и Петербурга результаты оказались неутешительными. Московские комнаты, как подсчитали в «Мире квартир», окупаются аж 15 лет, петербургские — 12. Доходность от аренды составит в официальной столице 6,6 процента годовых, в культурной — 8.

Впрочем, такие выводы отнюдь не означают, что Ульяновск с Вологдой представляют собой золотое дно для квартирных инвесторов. Стоит только сделать поправку на реальность и оценить хотя бы в первом приближении спрос на комнаты в основных крупных городах, и Москва с Петербургом снова выходят в топ. Это понятно: обе российские столицы привлекают «покорителей» со всей России, которые стабильно интересуются длительной арендой жилья, причем склонны выбирать объекты подешевле.

За пределами двух столиц рассчитывать на то, что комната будет стабильно сдаваться «вдолгую», могут разве что жители крупных университетских городов.

Qui prodest

В обеих столицах покупателей комнат можно условно разделить на три основных категории. «Первые приобретают комнаты для того, чтобы стать единоличным владельцем всего жилого помещения. Вторые совершают сделки, чтобы получить регистрацию. Третьи — частные инвесторы, впоследствии сдающие свое имущество в аренду», — рассказывает Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор».

При этом первые две категории охотнее купили бы не комнату, а квартиру, но выбор им диктует ограниченный бюджет. А вот инвесторы вполне могут предпочесть квартире комнату из соображений «экономики проекта» — правда, речь идет скорее не о длительной, а о посуточной аренде.

Встречаются и другие схемы, при которых на комнатах можно неплохо «навариться» — правда, это поле деятельности профессиональных риелторов, говорит генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Константин Барсуков. «Например, покупается комната в двухкомнатной квартире. Потом соседу предлагается приобрести взамен другую комнату с немного более привлекательными характеристиками, и получается двухкомнатная квартира по цене двух комнат. Зачастую это выгодно, — поясняет эксперт. — Но нужно очень хорошо разбираться в стоимости недвижимости и уметь вести переговоры».

«Выгодным приобретением станет комната в “реновационном” доме — в таком случае в будущем собственник сможет получить квартиру», — добавляет Юлия Дымова, директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet.

«Тренд рынка комнат — купить комнату и переделать в квартиру-студию. После этого — сдача внаем, — делится Александр Гиновкер. — Такая тенденция [в Петербурге] набирает обороты. Но согласование таких операций, особенно в части перепланировок, достаточно затруднительно». То есть без административного ресурса и нужных связей затевать такой бизнес — дело высокорисковое.

Масштаб явления

Из чего предлагается выбирать покупателю? По данным Юлии Дымовой, московское предложение можно оценить в 6200 комнат на продажу. В Петербурге, как подсчитал Александр Гиновкер, выставлено около пяти тысяч комнат.

«Определенной закономерности в соотношении цен на квартиры и комнаты [в Москве] нет. Все зависит от особенностей месторасположения (удаленность от метро, район), состояния дома и квартиры, а в случае комнат — еще и особенностей внутреннего убранства, — рассказывает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья». — В районах с преимущественно массовой застройкой стоимость метра комнаты в среднем больше на 5-7 процентов, чем у квартир. Но если в районе есть современное жилье, построенное в последние 10-15 лет, то стоимость комнат уже ниже среднего значения продажи квартир». В целом, по словам эксперта, средняя стоимость метра комнат в удаленных районах (ближе к МКАД, чем к ТТК) находится в пределах 165-175 тысяч рублей.

«Если взять для сравнения полноценную квартиру и комнату в Центральном районе Петербурга, то стоимость метра будет выше у отдельного жилья примерно на 5-30 процентов, — говорит Александр Гиновкер. — Минимальная цена комнаты в спальных районах города находится на уровне 850 тысяч рублей, центр — от 1,2 миллиона рублей. Если дешевле — то, скорее всего, есть какие-то нюансы, например, обременение или юридические сложности. Средняя цена на приемлемые варианты, который подойдут для проживания, а не только для получения прописки, составляет около 1,4-1,5 миллиона рублей».

В Москве бюджет, по словам Ярослава Дарусенкова, заметно выше.

«Самое дешевое предложение, по нашим данным, — комната в районе метро “Бульвар Рокоссовского”, выставленная на продажу за 1,65 миллиона рублей, — говорит эксперт. — Объект площадью 15,4 квадратного метра, что в пересчете дает 107 тысяч рублей за метр. В районе ТТК средняя стоимость комнат подрастает уже до 190  тысяч — 200  тысяч рублей за метр. Отдельно стоит предложение комнат внутри Садового кольца. Тут люди уже готовы переплачивать за место, поэтому средняя стоимость комнат — 250-270  тысяч рублей за метр». Самая дорогая комната марта 2019-го, по словам Дарусенкова, выставлена на продажу в районе метро «Чеховская» — 25-метровый объект продается за 18,3 миллиона рублей.

Понятно, что подобное предложение — сильно на любителя. Все же в основном покупатели комнат ориентируются на более скромный бюджет, говорят опрошенные «Лентой.ру» эксперты из обеих столиц. «В Москве цена квадратного метра за комнату варьируется от 100 тысяч до 250 тысяч рублей, при этом средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке для квартир сейчас находится в районе 200 тысяч, — рассказывает управляющий директор «Авито Недвижимость» Иван Дубровин. — В
Санкт-Петербурге стоимость метра в комнатах варьируется от 40 до 150 тысяч рублей, в квартирах — в районе 130 тысяч».

То ли доля, то ли не доля

К слову, и в Москве, и в Петербурге при желании можно даже оформить покупку комнаты в ипотеку. Как говорит Константин Барсуков, в Москве такие программы есть далеко не во всех банках. «Но найти можно», — обнадеживает эксперт.

«Пару лет назад банки не были рады клиентам, которые приходили за ипотекой на комнату. Исключением были лишь объекты, которые позволяли заемщику стать единоличным собственником всех помещений. Сейчас ситуация изменилась, — рассказывает Александр Гиновкер. — Финансовые организации стали более лояльны к таким клиентам. Однако при этом кредиторы предъявляют к помещению определенные требования — например, наличие коммуникаций и не деревянные перекрытия».

Существует и еще одно «но»: в погоне за дешевым предложением есть риск купить не комнату, а нечто похожее — долю, предостерегают участники рынка. «Комната от доли отличается тем, что она четко определена. А вот доля — нет, — поясняет Константин Барсуков. — И если при покупке комнаты в квартире можно точно сказать, что будешь жить вот в этом конкретном помещении, то при покупке доли этого сказать нельзя. Более того, даже если есть определенный порядок пользования, то он, во-первых, не переходит "автоматически" на нового собственника при продаже доли, а во-вторых, другая сторона может потребовать его пересмотра при каких-либо существенных изменениях в ее положении». Например, при рождении ребенка бездетного собственника одной из долей могут попросить освободить большую комнату, несмотря на то, что по площади она будет соответствовать размеру именно его доли. И суд может просьбу поддержать, говорит эксперт.

«Чтобы понять, что покупаешь именно комнату, а не долю, нужно посмотреть документы на квартиру. Если там сказано, что собственность — это такая-то доля, то это именно доля, а не комната. Если указано, что собственность — комната №…, то все в порядке», — добавляет Барсуков.

«Как ни странно, при большом предложении комнат в коммунальных квартирах выбрать из них действительно хороший вариант очень сложно, — сетует Николай Лавров, вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург». — При выборе комнаты надо выбирать соседей, место и состояние квартиры. Это три самых важных фактора по мере убывания значимости. Самый главный параметр — это соседи, вам или вашим арендаторам жить с ними в ежедневном контакте в местах общего пользования. О характере соседей как раз лучше всего говорит состояние этих самых мест общего пользования». Место, по словам эксперта, стоит выбирать ровно так же, как если бы речь шла о покупке квартиры, состояние — не «убитое». В этом случае инвестор может «сорвать банк».

«Комната — самый доходный способ заработать на недвижимости, — резюмирует эксперт. — Комнаты дороже, чем квартиры, сдаются в аренду (если рассматривать соотношение цены и арендной ставки) и имеют срок окупаемости около 10 лет, что на рынке нынешней жилой недвижимости — очень короткий срок».