«Это переходный период» Застройщики временно стали сговорчивее. Как далеко может зайти покупатель?

Рынок недвижимости сегодня переживает не лучшие времена. Для застройщиков ввели новые правила, серьезно усложняющие их работу. Ипотека дорожает, отсекая часть платежеспособного спроса. Все это заставляет компании идти на определенные уступки в борьбе за покупателя. На какие именно и куда в целом движется рынок? На вопросы «Ленты.ру» отвечает Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики АН «Бон Тон»:

«Лента.ру»: Что сейчас происходит с рынком недвижимости? Как бы вы охарактеризовали ситуацию изнутри?

Елена Чегодаева: Рынок недвижимости находится под влиянием законодательных перемен, и период развития, который мы проходим сейчас, — переходный. Изменения, претворяемые в жизнь, включают уход от привычной практики строительства (то есть привлечения беспроцентного финансирования в виде средств дольщиков). Эти деньги будут заморожены на эскроу-счетах, а застройщики станут использовать кредитование, которое предусматривает определенный процент.

Реформа в строительной сфере происходит поэтапно, и очередные изменения, которые вступили в силу 1 июля 2018-го, стимулируют застройщиков к активной деятельности. Компании массово получали разрешения на строительства, чтобы не подпасть под ожидаемые ужесточения сразу же. Только за первое полугодие столичные девелоперы получили разрешения на строительство еще 17,7 миллиона квадратных метров, а подмосковные — на 7,23 миллиона «квадратов».

Как результат, в этом году мы наблюдали стремительный вывод нового предложения в разных сегментах первичной недвижимости.

Если же оценивать ситуацию в разрезе спроса, стоит в первую очередь отметить воздействие на потребителя информации об изменении ипотечных ставок.) Повышение стоимости кредитов, как уже произошедшее, так и возможное в перспективе, повлияло на потребителей и ускорило процесс принятия решения о покупке жилья.

Ипотека остается основным драйвером спроса на новостройки?

— Реальные располагаемые доходы населения снижаются в результате роста инфляции, и это способствует спросу на покупку недвижимости с помощью кредитных средств. С ипотекой на сегодняшний день проходит около 65 процентов сделок в массовом сегменте, а средняя стоимость лотов, пользующихся активным спросом на рынке недвижимости, составляет 5,5-5,7 миллиона рублей.

В обозначенную нишу попадает значительная часть проектов комфорт-класса, расположенных как в старых границах (преимущественно в районах за МКАД), так и в Новой Москве. ТиНАО пользуется спросом за счет невысоких цен на жилье и видимого прогресса в вопросе улучшения инфраструктуры. В этом году был запущен крупный участок метрополитена Калининско-Солнцевской линии, который самым благоприятным образом повлиял на привлекательность локаций для покупки недвижимости. В обозримой перспективе ожидается ввод новых станций, которые смогут охватить новостройки Новой Москвы («Филатов луг», «Прокшино», «Ольховая», «Столбово»). Когда метро находится в пешей доступности от ЖК, это сразу сказывается на его востребованности у покупателей.

От чего еще сегодня зависит стоимость квадратного метра?

— Мы наблюдаем слабую динамику средней стоимости квадратного метра — колебания составляют 1,5-2 процента в год, причем отдельные проекты, с более интересными параметрами для потребителя, могут показывать прирост и выше средних показателей по рынку (3-5 процентов в месяц).

Стоимость сильно привязана к характеристикам проекта — его транспортной доступности, классовой принадлежности, которая определяет целый набор качественных критериев, от конкурентного окружения. Но единой шкалы, детально определяющей рост, не существует — все достаточно индивидуально.

Рынок базируется на показателях спроса и предложения, поэтому цена определяется в зависимости от платежеспособного спроса. Москва дороже, так как интересы значительной части населения связаны именно с этим городом.

Кто сейчас покупает квартиры?

— В массовом сегменте — а он концентрирует порядка 65 процентов всех продаж в старых границах Москвы — покупатель в последнее время заметно помолодел. Примерно 56 процентов всех сделок приходится на людей в возрасте от 25 до 40 лет. Причина такого омоложения аудитории — в привлекательных ставках по ипотеке, в том числе с субсидированием от застройщика. Еще один фактор — наличие в реализации проектов по стартовым ценам. На первичном рынке «старой» Москвы около 63 процентов спроса составляют жители столицы, 19 процентов — покупатели из Московской области, 17 процентов — из регионов.

Какова доля инвесторов на рынке?

— Основным мотивом по-прежнему остается покупка для себя ради улучшения жилищных условий — с такой целью заключается порядка 80 процентов сделок в сегменте массового спроса. Еще около 15 процентов — это покупка для детей или родителей.

Доля же инвесторов сейчас не превышает 5-6 процентов: за весь период реализации среднестатистический проект комфорт-класса демонстрирует повышение цены не более чем на 27 процентов. Но можно отметить как тенденцию постепенное формирование группы инвесторов, которые рассчитывают на доход в более далекой перспективе, что связано с пенсионной реформой. Потребитель задумывается о дополнительном источнике средств ко времени выхода на пенсию.

Жилье в Москве по определению стоит довольно дорого. Что такое в столичном контексте «доступное жилье», по вашему мнению?

Как мы уже отметили выше, примерно 65 процентов всех продаж в Москве забирают проекты массового сегмента, а средняя цена лотов — от 5,5 до 5,7 миллиона рублей. Очень востребованный сегмент рынка по-прежнему составляют однокомнатные квартиры и небольшие двухкомнатные варианты, в том числе «евродвушки».

В последние несколько лет на рынке наблюдалось изменение квартирографии в сторону более компактных вариантов планировок, что позволило оптимизировать бюджет сделки — это сказалось на доступности жилья.

Ну, а в общей сложности доступность связана с целым рядом факторов, среди которых я бы отметила соответствие проекта и его квартирографии интересам целевой аудитории, а также то, какие возможности для покупки есть у людей, располагающих лишь частью требуемой суммы.

В условиях снижения реальных доходов населения на первый план, кроме собственно цены, выходят условия кредитования.

Что вы думаете в связи с этим о тенденции «опасного кредитования», которая набирает силу в последнее время?

— Потребительские кредиты для первоначального взноса — опасная стратегия, заемщик тем самым существенно увеличивает свою кредитную нагрузку. Но в целом о лавинообразном росте таких кредитов речь сегодня не идет.

Что до общего прогноза по ипотечному рынку, ставки по кредитам остаются на привлекательном уровне даже после недавнего повышения. Условия по ипотеке сейчас гораздо привлекательнее, чем несколько лет назад. Поэтому даже при повышении ставок на 1,5-2 процента ипотека останется востребованной. Как мы говорили выше, кредит — основной драйвер спроса в условиях падения доходов.

А вот при более существенном повышении ставок возможно снижение емкости рынка и уменьшение темпов прироста количества ипотечных сделок. Но на сегодняшний день нет предпосылок для каких-либо резких колебаний.

Какие ценности будут транслировать в своих ЖК застройщики в будущем?

— Застройщикам интересно комплексное освоение территорий, которое позволяет создать комфортную среду для проживания — в едином архитектурном стиле, с организованным с нуля пространством для прогулочных зон и разумным дорожным движением, с оптимальным продуманным количеством и ассортиментом объектов инфраструктуры. Это такие своего рода «города в городе», изначально спроектированные для удобства жителей.

Принципы добрососедства и наличие всего необходимого рядом с домом, безусловно, принимаются во внимание застройщиками, в том числе и недорогих проектов. Более того, реалии сегодняшнего рынка требуют от ЖК некоторой изюминки — собственной интересной концепции, включающей ту или иную фишку. Это позволяет сделать объект более узнаваемым, выделить его на общем фоне и привлечь спрос.

Растущая конкуренция за покупателя вынуждает застройщиков стать сговорчивее?

— Можно сказать и так. В частности, застройщики стараются выделить свой проект за счет более интересного решения общественных пространств, с более эстетичным наполнением и широкими возможностями для организации разнообразного отдыха на территории. Ближайшее окружение тоже может стать конкурентным преимуществом — например, рядом водоем с пляжной зоной. Состав внутренней инфраструктуры тоже продумывается в учетом возможных точек притяжения — это может быть собственный арт- или спортивный кластер.

Новые правила работы для застройщиков, основательно перетряхнувшие рынок, призваны сделать покупку жилья безопасной. Но пока на рынке много проектов, выведенных еще по прежним нормам, проблема обманутых дольщиков остается актуальной. Как защитить себя, покупая квартиру?

— Строительный бизнес — не просто огромный рынок, а одна из ключевых отраслей экономики, с которой сопряжено множество смежных сфер и направлений. Эта отрасль регулируется, и есть закон, в котором прописаны права дольщиков и возможности их воздействия на застройщика в случае пролонгирования сроков строительства. Прописаны их права и в случае банкротства строительной компании. Также нужно понимать, что новостройка по своей природе является инвестицией. Это не покупка жилья в чистом виде, а по сути финансирование строительства, и дольщики, получающие скидку за ожидание, находятся в одной лодке с застройщиком.

При выборе квартиры в новостройке встает вопрос о том, в какой объект вложить средства и к какому застройщику пойти. Здесь, например, можно порекомендовать обратить внимание на ценовую политику: слишком низкая цена метра при агрессивном продвижении (на 15-20 процентов меньше рынка) может быть «тревожным звоночком».

Наличие большого опыта, который выражается в завершении проектов и устойчивости компании на рынке (от двух среднесрочных циклов), напротив, будет весьма важным аргументом в пользу застройщика. Но ситуацию нужно оценивать комплексно. Основываясь только на одном факторе, решение принимать не стоит.

В завершение нашего разговора — небольшой блиц-опрос. Апартаменты или квартира? Что выгоднее застройщику, городу?

— Застройщикам апартаменты интересны за счет простого получения разрешения на строительства. В отношении апартаментов действуют более гибкие условия — и по инсоляции, и по обеспечению социальной инфраструктурой, и по расположению зданий на участке.

Что касается города, проблема заключается в необходимости законодательного урегулирования данного сегмента рынка. С точки зрения архитектуры у апартаментов можно найти плюс в виде интеграции в ткань города и возможности «вытянуть» окружающее пространство за счет архитектурных решений и качественного наполнения (что опять же позволяют сделать более свободные правила для этого сегмента).

В каком направлении будет развиваться Москва? Куда город будет строиться?

— Главный вектор — освоение бывших производственных территорий. Как правило, такие объекты занимают масштабные участки, это дает возможности для реализации крупных проектов с развитой инфраструктурой.

Бывшие промзоны активно застраиваются жильем, и новостройки, реализуемые на их территории, входят в число самых продаваемых в городе. Это, например, ЖК «Мещерский лес» в ЗАО, «Гринада» в ЮЗАО, «Level Амурская» в ВАО, Green Park в СВАО и т.д.

Отдельно стоит еще раз отметить активное развитие Новой Москвы. Застройщикам интересны эти территории для строительства жилья комфорт-класса. Покупатели выбирают локацию в силу столичного статуса, приемлемой транспортной доступности (которая продолжает улучшаться) и оптимальной стоимости квартир.

«Однушка» или студия?

— Если бюджет позволяет, то «однушка».

Обои или покраска?

— Покраска. Этот вариант позволяет добиться интересного сочетания фактур материала, да и возможности для дизайна довольно широки.

Центр или окраина?

— Центр — за счет близкого расположения ко всем культурному и деловому пространству.

Парк или парковка?

— Парк.

Новостройка или вторичка?

— «Вторичка» в новом доме.

Какие параметры при выборе квартиры — ключевые? 

— Цена, транспортная доступность, класс проекта, квартирография, инфраструктура, надежность застройщика.