Рынок новостроек скоро перейдет на новые правила финансирования — и это однозначно приведет к уходу ряда игроков. Застройщики предпочитают говорить о том, что уйдут мелкие и слабые, хотя проблемы, как показывает ситуация с Urban Group, могут быть и у «крупняка», который еще недавно достраивал объекты за другими компаниями.
«Дом» поговорил с застройщиками и риелторами о том, ждать ли массового появления новых проблемных компаний и проектов и по каким признакам можно определить, что проблемы уже начались.
Большинство опрошенных «Домом» экспертов говорят о том, что вступление в силу поправок к 214-ФЗ приведет к уходу с рынка лишь мелких и ненадежных игроков — а крупные компании заранее подготовились к нововведениям. Проблемы же Urban Group, еще недавно достраивавшей объекты СУ-155, — это уникальная ситуация, которая сложилась из суммы свойственных только этой компании факторов.
Все будет хорошо. Правда же?
«Предварительный анализ деятельности Urban Group показал, что речь идет об ошибках в управлении. Никто из участников рынка никогда не раскрывает коммерческие тайны и кухню своей деятельности, поэтому едва ли можно с точностью утверждать, есть ли на рынке сейчас девелоперы, совершающие ошибки, и сколько их», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
Фото: Сергей Бобылев / ТАСС
«На мой взгляд, нет никаких глобальных оснований для повторения проблем (Urban Group — прим. «Дома»). Речь идет об очень индивидуальной ситуации, которую спровоцировал целый комплекс факторов. Переток покупательского спроса из Подмосковья в столицу лишь отчасти связан с проблемами у некоторых девелоперов», — считает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group.
«Появятся ли на рынке новые "внезапно проблемные" застройщики? Такой прогноз сейчас едва ли кто-то даст, тем более в преддверии перехода на новые правила игры” с 1 июля. Хочется верить, что на рынке остались самые стабильные и надежные компании», — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Хотя есть и эксперты, не отрицающие, что проблемы практически неизбежны. «В Питере в скором времени ждем несколько громких банкротств крупных застройщиков экономкласса, — говорит Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы "Переезжаем в Петербург". — Стройки уже остановлены, идут задержки сроков, даже построенные дома не могут сдаться. Я так понимаю, администрации не интересно сейчас получить в актив несколько тысяч обманутых дольщиков, и ведутся активные переговоры по способам помощи таким застройщикам».
«Ждать появления новых проблемных строек не нужно, наоборот — нужно надеяться, что все будет хорошо, — комментирует ситуацию на рынке Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe. — Другое дело — покупателю надо четко отслеживать положение того застройщика, у которого ты собрался покупать квартиру».
Не виноватая я
Нормальной для московского и подмосковного рынка задержкой ввода в эксплуатацию проекта игроки рынка называют период от одного месяца до трех. В ряде случаев это могут быть и полгода, и даже больше — причем без очевидной угрозы долгостроя, под действием внешних обстоятельств. Хотя, конечно, совсем беспроблемным такой проект не назовешь — особенно если дольщики платят ипотеку и параллельно снимают жилье.
«Однократный перенос сроков ввода на три-шесть месяцев считается нормальным. Бывают случаи, когда по факту комиссия дом приняла, но застройщик с ошибками сформировал комплект документов, который подается на получение разрешения на ввод. Документы возвращают, потом подают снова. Бывает, что сроки затягиваются только из-за этого, и это не имеет отношения к качеству проекта и не говорит о "несостоятельности" застройщика», — рассказывает Ирина Доброхотова, добавляя, что ответственный застройщик обычно все-таки предусматривает такой риск и старается его не допустить.
Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»
«Мы стараемся соблюдать плановые сроки, хотя на график строительства могут повлиять самые разные факторы, — делится примером вероятного форс-мажора Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group. — Скажем, внезапно может открыться течение грунтовых вод, что потребует замены гидроизоляции, повышения ее устойчивости. В ходе строительства постоянно возникают новые технические задачи, которые могут потребовать дополнительного времени для поиска решений».
«На рынке были случаи, когда застройщика подводила генподрядная организация и ее пришлось срочно менять, что явилось следствием переноса срока», — говорит Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель». В основном, конечно, застройщики учитывают вероятность возникновения разного рода протяжек и закладывают такую возможность в сроки. Хотя не у всех получается.
«Есть фирмы, про которые известно, что ребята строят давно и обязательно достроят. Но то, что они на полгода-год затянут, — это к гадалке не ходи, — говорит Сергей Бобашев. — Компания берет на себя повышенные обязательства и не выполняет их практически никогда. Но при этом строит хорошо. Это как есть люди, которые везде опаздывают. А вот если компания никогда не задерживала и вдруг это случилось — надо обратить внимание и выяснить причину».
Куда смотреть и чего бояться
«Главное — это наличие динамики строительства, — уверена Ирина Доброхотова. — На площадке должны присутствовать техника, рабочие, должен обновляться дневник стройки. Позитивный фактор — если в проекте присутствует крупный банк. Есть пример с одним проектом в Подмосковье, когда сроки ввода были перенесены почти на полтора года, но в то же время застройщик заключил соглашение о финансировании с крупным банком, — сейчас эти дома проходят комиссию и скоро будут сданы».
Лучший способ проверить работу застройщика — следить за ходом строительства, говорит и Рустам Арсланов: «Сейчас все застройщики стараются быть максимально открытыми, и на сайте можно увидеть фото и видео хода строительства». А вот если видео на сайте нет, а последнее фото объекта датировано прошлым годом — скорее всего, дело именно в трудностях со стройкой.
Обманутые дольщики на парламентских слушаниях в Государственной Думе РФ . Фото: Илья Питалев / РИА Новости
Правда, напоминает Роман Сычев, динамика строительства видна невооруженным взглядом не на всех этапах. «Внутренняя отделка помещений, прокладка сетей и установка инженерного оборудования, когда вся крупная техника покидает стройку, долгое время остаются вне поля зрения потенциальных клиентов, особенно если они наблюдают за стройкой из-за пределов площадки, — говорит эксперт. — На этом этапе клиенту может показаться, что стройка остановилась, хотя это не так».
«Красными флажками» для покупателя, по словам Николая Лаврова, могут быть: демпинговая цена квартиры (на 20 процентов ниже рынка), отсутствие кранов на стройке или всего один кран на многоэтажку, неоднократный перенос сроков. Но важно учитывать и рыночные факторы — сейчас строительство идет, если есть средства дольщиков — то есть, продажи. «Местоположение с серьезными недостатками — отсутствие дорог, вид на магистраль, ЛЭП в непосредственной близости к дому — все это может отпугнуть остальных покупателей, а значит, продаж не будет, а значит, не будет и сдачи», — говорит эксперт.
«Узнать объем проданных квартир и сравнить данные с конкурирующими проектами на рынке не составит большого труда, можно запросить выписку из Росреестра, — советует Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». — Еще один способ — обратить внимание на маркетинговую политику застройщика. Большие скидки (более 20 процентов) должны насторожить потенциального покупателя, они могут свидетельствовать о наличии проблем с финансированием, желанием привлечь как можно больше клиентов в короткие сроки с помощью демпинга».
Не бывает такого, что у застройщика трудности, а нет по крайней мере слухов, добавляет Сергей Бобашев: «Перед тем как у застройщика "официально" начинаются проблемы, в интернете всегда появляется информация от дольщиков, что что-то идет не так. Также никто не отменял совет внимательно изучать арбитражную практику, нет ли там в большом количестве исков к компании».
А если уже?
Перечисленные советы — это рекомендации по профилактике попадания в проблемный проект. А если квартира уже куплена, а сроки задерживаются? «Если вы уже вложились в проект, пространство для маневра у вас очень узкое, — говорит Мария Литинецкая. — Расторгнуть договор по собственной инициативе только из-за возникновения подозрений вы не можете. Основание для этого одно — невыполнение застройщиком своих обязательств, которые прямо связаны с передачей квартиры в срок. Если уже очевидно, что дом не будет передан в срок (скажем, сдача по плану через месяц, а построен только первый этаж), можно подавать в суд иск о расторжении, готовить документы на включение в реестр граждан, пострадавших от действий застройщика, а также готовиться к его банкротству».
Хотя, как подчеркивает руководитель управления развития ОАО «Мосреалстрой» Эраст Жиряков, банкротство — самый негативный итог для дольщика долгостроя. «Поскольку дольщики по сути являются инвесторами, они в первую очередь должны быть заинтересованы в экономической рентабельности проекта, — говорит Жиряков. — Массовые иски на получение компенсации за задержку сроков строительства отрицательно влияют на всю бизнес-модель ЖК, а значит, и на перспективы завершения строительства. Воздействовать на застройщика лучше всего через административный ресурс: добиваться контроля со стороны власти, внесения во все возможные "списки недобросовестных застройщиков" и тому подобное».
«Есть у нас случай, когда сами дольщики довели до банкротства застройщика своей жадностью и все остались без квартир и денег, — рассказывает Николай Лавров. — У застройщика пошла задержка сдачи из-за того, что администрация не выполнила условий подключения коммуникаций, а взятку дать они не захотели: это же обязанность власти — помогать застройщикам. В общем, дольщики подали на компенсацию по 214-ФЗ и арестовали все имущество застройщика, лишив того доступа к активам и возможности их продать для закрытия долгов. Теперь на юге города недострой, куча обманутых дольщиков и директор строительной компании [в розыске]».