В последнее время микрофинансовые организации (МФО) активно выходят на рынок недвижимости, предлагая микрозаймы под залог квартир. Соответствующие предложения, как говорят риелторы, пользуются определенным спросом. Вместе с тем в прессе все чаще описываются случаи, когда граждане в результате взаимодействия с недобросовестными кредиторами теряют свою жилплощадь.
«Пенсионерка заняла денег в МФО и лишилась жилья», «МФО отбирает квартиру из-за небольшой просрочки платежа», «Москвичка осталась без квартиры после оформления микрокредита», «Россияне теряют недвижимость из-за микрозаймов»… Материалы с подобными заголовками в СМИ — не редкость.
Подмахнули не глядя
Однако при ближайшем рассмотрении каждого из этих случаев выясняется, что всему виной — низкий уровень финансовой и юридической грамотности наших сограждан, которые подписывают документы, зачастую не читая условия договора. В одном случае в Москве заемщица вместо договора на микрокредит подписала подсунутую ростовщиками дарственную на свою единственную квартиру. В Челябинске произошел аналогичный случай, но там не глядя был подписан договор на продажу жилья за очень скромную цену. Опять же в столице некая микрофинансовая контора осуществляла подлоги под видом рефинансирования займов.
«Согласно статистике, лишь 15 процентов заемщиков внимательно читают договоры и изучают документы, остальные полагаются на случай», — рассказали «Дому» в микрофинансовой компании «Домашние деньги».
Один из наиболее громких случаев, обсуждаемых в прессе и социальных сетях, — это история семьи Юлии Каплун, которую с тремя маленькими детьми выселяет из единственного жилья компания «Центр займов 365» (на сегодня уже не имеющая лицензии Центробанка, но продолжающая обслуживать заключенные ранее договоры). Дело в том, что мать Юлии ранее взяла в этой МФО заем в размере 1,35 миллиона рублей под залог квартиры. Но кроме прочего при заключении договора подписала соглашение об отступном, в котором отсутствовала дата. Данный случай, надо сказать, является очень спорным. 3 апреля 2018 года Следственный комитет России даже инициировал уголовное расследование по статье «Мошенничество» в отношении сотрудников «Центра займов 365». Однако уже через несколько дней оно было закрыто прокуратурой. Подпись под договором оказалась решающим аргументом.
Фото: Виктор Коротаев / «Коммерсантъ»
В то же время даже коллеги микрофинансистов по цеху не согласны с такой ситуацией. «К сожалению, есть и такие кредиторы (как правило, ведущие свою деятельность вне реестра), которые, понимая эти риски, одновременно с договорами залога и займа подписывают с должником соглашение об отступном с открытой датой. Безусловно, люди, которые организовывают подобную финансовую схему, полностью уверены в финансовой неграмотности клиента, его беззащитности и доверчивости», — говорят в «Домашних деньгах».
Отказаться от излишней доверчивости граждан призывает и финансовый омбудсмен Павел Медведев. По его словам, в МФО существуют очень изощренные способы «накруток», в том числе при выдаче займов на недвижимость. «Известно, что микрозаймы возвращают примерно 60 процентов заемщиков, и, как правило, в очень короткий срок: тот, кто может вернуть деньги, понимает, что долго их держать нельзя, поскольку сумма будет расти космическими темпами. Однако некоторые МФО делают так, что именно на первые дни устанавливают наиболее высокую ставку — скажем, 700 процентов, а потом она резко падает, и в среднем за год показатель выходит на разрешенную величину. Но заемщику, который возвращает деньги в первую неделю, заем обходится безумно дорого», — описывает практику омбудсмен.
Стоит, по его словам, также внимательно отнестись к изучению условий по штрафам и пеням. «По закону, больше 20 процентов от остатка долга взять нельзя. Я видел бесконечное количество договоров, где значится — 20 процентов и ни копейки больше. Но вот уже в следующей строчке написано, что услуга оповещения об опоздании платежей стоит первый раз 500 рублей, второй — 2200 рублей и так далее», — продолжает Павел Медведев.
Также псевдо-МФО могут искусственно создавать просрочку, предупреждают в риелторско-инвестиционной компании Est-a-Tet. Происходит это следующим образом: в последний день уплаты долга компания меняет свои реквизиты, по которым необходимо произвести платеж. Затем она оповещает клиентов об изменениях и обещает в ближайшее время сообщить корректные данные. Но в итоге никаких данных человек не получает, а со следующего дня наступает просрочка, предполагающая штрафные пени с увеличенным процентом.
«В практике нашей компании были случаи, когда с клиентов недобросовестные МФО требовали два процента от суммы займа за каждый день просрочки. График платежей в таком случае был указан следующим образом: в течение года необходимо оплачивать процент за пользование денежными средствами, а потом единоразово вернуть всю сумму. Но если сумма большая, например два миллиона рублей, то два процента от нее — 40 тысяч рублей в день», — рассказали в Est-a-Tet.
Фото: Дмитрий Азаров / «Коммерсантъ»
Скажи, зачем
При обсуждении вышеописанных случаев в социальных сетях все чаще звучат призывы просто ликвидировать институт микрофинансования. «Запретите все эти МФО, и проблем будет меньше», — пишут на форумах.
Но не нужно забывать, что у МФО есть своя целевая аудитория, которой эти организации иногда попросту помогают выживать. В последние годы банки серьезно ужесточили требования к заемщикам, однако потребность населения в заемных средствах не исчезла. Отсутствие подтвержденного дохода, официального трудоустройства или не очень хорошая кредитная история — все это повод пройти мимо банка прямиком к микрофинансистам.
Кроме того, в период кризиса банки резко сократили количество региональных офисов, тем самым оставив существенную часть населения России без возможности оформить кредит. А офисы микрокредиторов есть даже в некоторых деревнях. Кроме того, развитие сегмента онлайн-кредитования привлекает в МФО категорию заемщиков, которые испытывают необходимость в небольшом объеме денежных средств и могут быстро получить их, не выходя из дома.
Что касается займов, которые выдаются под залог недвижимости, то условия по ним значительно выгоднее, чем по необеспеченным. Занять деньги в МФО можно под четыре-пять процентов в месяц в течение одного-двух дней. Пакет документов (паспорт, документы на право собственности, справки: из БТИ, о количестве зарегистрированных жильцов и об отсутствии обременений) значительно меньше, чем при обращении в банк, хотя и больше, чем при оформлении микрокредита без залога.
В среднем, МФО выдают такие кредиты в размере до миллиона рублей. Хотя в некоторых компаниях можно получить и больше. Например, в «Городской сберкассе» под залог недвижимости, как говорится на сайте компании, могут выдать от 500 тысяч до 15 миллионов рублей на срок от месяца до семи лет. При этом минимальная стоимость залога должна быть не меньше двух миллионов рублей. МФО обычно подходят все форматы недвижимости — от земельного участка до отдельной комнаты в квартире.
Фото: Игорь Зарембо / РИА Новости
«Заем под залог недвижимости не нарушает действующего законодательства. Однако в этом случае клиент подписывает соответствующий договор. При выходе на просрочку кредитор вправе обратиться в суд, который в случае, если квартира не является единственным жильем, может обратить на нее взыскание. Однако в случае если квартира/дом окажется единственным жильем должника, то кредитор по факту может остаться ни с чем», — говорит представитель пресс-службы «Домашних денег».
Действительно, есть и такие случаи, когда при выдаче займа под залог недвижимости пострадавшей стороной оказывается МФО. В частности, в мае прошлого года Верховный суд поддержал в споре с микрофинансовой организацией сторону заемщика и вынес решение о незаконности займов МФО более чем на миллион рублей под залог недвижимости.
Микроипотека
Помимо выдачи денег за квартиру, некоторые МФО декларируют услугу по предоставлению средств на покупку жилья. Саморегулируемая организация Союз микрофинансовых организаций «Микрофинансирование и Развитие» (СРО «МиР») несколько лет назад даже разработала специальные «Стандарты работы с ипотечными продуктами на рынке микрофинансовых услуг». В документе подробно расписаны порядок рассмотрения заявок, заключения договоров, меры по защите прав потребителей при получении ипотечных микрозаймов.
Однако пока документу не находится применения, поскольку, по словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», граждане редко пользуются услугами МФО для приобретения недвижимости. «В основном речь идет о займах «до зарплаты», поскольку высокие проценты, конечно, не способствуют долговременному кредитованию на большие суммы. Например, согласно последним данным Центробанка, средняя сумма займа в МФО физическим лицам составила всего 9,5 тысячи рублей. К тому же не стоит забывать о том, что по закону МФО не имеют права выдавать кредиты на сумму более миллиона рублей. Для сравнения — средняя сумма ипотеки в целом по России составила по итогам 2017 года 1,78 миллиона рублей», — говорит Литинецкая.
Использовать микрофинансовый заем в качестве альтернативы банковской ипотеке, по ее словам, тоже нет смысла. «Если покупатель не может получить одобрение банка из-за плохой кредитной истории, то в большинстве проектов предлагается рассрочка. Получить ее не сложнее, чем кредит в МФО. Застройщики лояльно подходят к оценке платежеспособности клиента и точно не проводят столь же строгий анализ, как банки», — продолжает эксперт.
В то же время она замечает, что МФО не стоит совсем списывать со счетов при покупке жилья. Например, вариантом, когда можно прибегнуть к их услугам, является отсутствие средств на минимальный первоначальный взнос по ипотеке. Получить деньги в МФО можно сразу наличными и буквально в течение нескольких часов. Если же обратиться к обычному потребительскому кредиту, то, увы, шанс того, что вам его одобрят вместе с ипотекой, минимален.
«Если человек способен выплачивать одновременно микрозаем на небольшую сумму и ипотеку, то есть смысл рассмотреть данную схему. К тому же проценты по микрозайму уже нельзя назвать запредельными. По данным Центробанка, средневзвешенная ставка по микрозаймам без обеспечения при сумме от 100 тысяч рублей и сроке до года составляет 32,5 процента годовых», — резюмирует Литинецкая.
Разделение МФО на микрофинансовые компании и микрокредитные компании (МФК и МКК) предусмотрено поправками к Федеральному закону «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях», которые вступили в силу 29 марта 2016 года. МФК вправе выпускать облигации, привлекать денежные средства граждан (в размере от 1,5 миллиона рублей), не являющихся их учредителями (участниками, акционерами), а также выдавать одному заемщику потребительские микрозаймы на общую сумму до миллиона рублей. МКК могут выдавать физическим лицам потребительские займы в размере не более 500 тысяч рублей на одного заемщика, они не имеют права выпускать и размещать облигации, а также привлекать займы от граждан, не являющихся их учредителями (участниками, акционерами).