С московскими офисами что-то не так: в городе, плотно застроенном деловыми центрами самых разных конфигураций, стремительно снижается доля свободных помещений для ведения бизнеса — и это при том, что страна переживает не лучшие экономические времена. Похоже, в перспективе многих офисных сотрудников просто лишат рабочих мест. Но трудиться все равно придется.
Занято, ждите
По данным консалтинговой компании JLL, доля свободных офисных площадей в первом квартале 2018-го продолжила движение вниз, сократившись на 0,7 процентного пункта (на два процента за год) — до 13 процентов. Фактически это означает, что в городе пустует только каждый десятый офис, все остальные заняты.
В классе А доля вакантных офисов за три первых месяца снизилась до 14 процентов, в классе В+ доступными остались 13 процентов помещений. В главном столичном центре деловой активности — комплексе «Москва-Сити» — произошло наибольшее годовое сокращение показателя: пустующих офисов здесь за год стало на 7,5 процентного пункта меньше — из-за активности государственных банков и министерств. Доля свободных площадей опустилась до 13 процентов, для «Сити» это минимальный показатель за всю историю его существования.
Еще полтора года назад консультанты мучительно искали применение офисным «квадратам» делового центра, предлагая, например, переформатировать их в хостел. Сейчас это решение вряд ли актуально.
Как отмечает Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ, «Москва-Сити» не единственный комплекс, где доля свободных площадей опустилась до рекордно низкого уровня: в Центральном деловом районе (территория внутри и вблизи Садового кольца, а также вблизи Тверской-Ямской улицы) вакантность уже к концу 2017-го оказалась минимальной с 2012 года, и этот показатель продолжает уменьшаться.
Фото: Константин Кокошкин / «Коммерсантъ»
«С учетом тенденции к децентрализации нового предложения, доля свободных площадей в ключевых московских субрынках и дальше будет снижаться, а компаниям придется обращать внимание на здания, расположенные за Садовым кольцом или ТТК», — предупреждает эксперт.
Закатались в бетон
Угрозу дефицита офисов в Москве формируют высокий объем спроса на деловую недвижимость и низкие объемы ее ввода. По данным CBRE, в первом квартале 2018-го в столице было арендовано и приобретено под собственное использование 365 тысяч квадратных метров офисных площадей. С 2010 года это рекордное значение объема новых сделок, заключенных за первые три месяца года. В январе-марте было арендовано и приобретено на 55 процентов больше офисных площадей, чем в аналогичном периоде 2017-го.
Одновременно в первом квартале ввели в эксплуатацию рекордно мало офисов — 37 тысяч квадратных метров (данные CBRE).
«Стоит отметить, что объекты, введенные в эксплуатацию в первом квартале 2018 года, начали строиться в 2015-2016 годах», — отмечают в Knight Frank. По мнению экспертов консалтинговой компании, говорить об оптимизме девелоперов офисной недвижимости пока рано. То есть, несмотря на растущий спрос, строить много — как, например, в середине нулевых — они не готовы.
«Мосинжпроект» в середине апреля анонсировал проект строительства самого высокого небоскреба в «Москва-Сити», но по иронии судьбы 407-метровое здание будет жилым, с небольшой долей коммерческих помещений.
Фото: Валерий Мельников / РИА Новости
Новых объектов класса А с начала 2018-го в столице не прибавилось — все, что достроили, относится к классу В+. При этом, по данным JLL, только один из завершенных деловых комплексов расположен на границе Центрального делового района, остальные — за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК).
Арендаторы между тем тяготеют к Кремлю: основной спрос на офисы концентрируется именно в центре Москвы. По подсчетам Blackwood Real Estate, в 2017-м на долю бизнес-центров в Центральном округе пришлось 48 процентов всех сделок по аренде. Наиболее популярны офисы в Пресненском, Тверском районах и в Замоскворечье.
Оживления на офисных стройках не предвидится. Более того, в 2018-м в Москве, по версии JLL, построят исторический минимум офисов — 250 тысяч квадратных метров. В CBRE ожидают, что будет введено не более 300 тысяч «квадратов». «Такой низкий показатель наблюдался в 2016 году, а до этого — только в 2003 году, накануне периода активного развития офисного рынка Москвы», — сетуют аналитики.
Планктон в свободном плавании
На фоне полудепрессии на рынке классических офисов в столице бурно развивается рынок коворкингов. Эксперты NAI Becar подсчитали, что только в первом квартале в Московском регионе открыли восемь новых коворкинг-центров: четыре крупных — суммарно на 9,5 тысячи квадратных метров, три объекта поменьше — в Балашихе, Пушкино и Ногинске и небольшой коворкинг LittleBig у станции метро «Менделеевская». Во втором квартале готовятся к открытию крупные объекты в «Москва-Сити», бизнес-центре «Белые сады» и другие.
Наибольшее количество коворкингов, по данным аналитиков, расположено в Центральном административном округе (47 процентов). На ближнее Подмосковье приходится около 11 процентов таких площадок, на северо-восток и юг Москвы — примерно по 10 процентов. В остальных округах Москвы расположено менее 25 процентов объектов.
В коворкингах Москвы и области сейчас доступно более 10 тысяч рабочих мест. Уровень заполняемости площадок для самостоятельной работы увеличивается, несмотря на заметный прирост их количества. В московском регионе коворкинги заняты в среднем на 76 процентов.
Коммерческие условия для пользователей коворкингов достаточно приятные: стоимость аренды мини-офиса (на два-четыре человека) в среднем по городу составляет около 59,6 тысячи рублей в месяц. Час аренды переговорной комнаты стоит в среднем около тысячи рублей, лектория — три тысячи, конференц-зала — 7,6 тысячи рублей.
Для сравнения: в премиальных московских офисах ставка аренды находится на уровне 600-750 долларов за «квадрат» в год (данные JLL). Офисы класса А экспонируются по ставке 24-40 тысяч рублей за квадратный метр в год, в классе В+ ставки варьируются от 12 тысяч до 25 тысяч рублей за метр в год.
Руководитель сети коворкингов GrowUp Константин Королев считает, что за 2018 год московский рынок коворкингов может вырасти в полтора раза. «До точки насыщения мы пока не дошли, — говорит эксперт. — В отличие от рынка классической офисной аренды или торговых площадей, для коворкингов пока нет точной формулы расчета насыщенности. Во всем мире рынок продолжает прирастать на 20-30 процентов ежегодно».
Это значит, что все больше офисных сотрудников уходят в свободное плавание: работать или на себя, или по-прежнему «на дядю», но удаленно, в удобном для себя графике и месте. Как показало имеющееся в распоряжении «Дома» исследование компании «Регус» (поставщик решений в области организации рабочего пространства), 52 процента офисных сотрудников в России чувствуют себя на работе некомфортно, так как испытывают симптомы клаустрофобии оттого, что весь день находятся в замкнутом пространстве. Тем не менее бурного расцвета «удаленки» в стране, скорее всего, не будет.
«По моему мнению, доля сотрудников, работающих удаленно, увеличится в ближайшем будущем, но рост будет постепенным, от двух до пяти процентов в год, — прогнозирует Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood. — Росту работающих вне офисов мы обязаны смартфонам, бесчисленному количеству точек доступа к WI-FI и набирающим популярность коворкингам и коливингам».
Похоже, не зря девелоперы не торопятся запускать новые масштабные проекты строительства офисов.