В базах недвижимости часто встречаются объявления о сдаче в аренду двух- или трехкомнатных квартир, позиционируемых как одно- и двухкомнатные соответственно. Одно помещение собственники закрывают, доступа в него нет. Скидка на жилье с «потайной» комнатой может достигать 40 процентов. Разбираемся почему.
Сделан я в СССР!
Обилие на российском рынке объектов с помещениями, прозванными квартиросъемщиками «нарниями» и «хламниками», риелторы связывают с генетической памятью.
«Люди, которые родились в СССР, где вещи "доставали" и перепродавали друг другу по несколько раз, в принципе не понимают, как можно что-то отнести на помойку, — говорит собеседник "Дома" в одном из петербургских агентств недвижимости, пожелавший сохранить инкогнито. — Ну и рынок аренды у нас до сих пор дикий: задача риелтора в экономклассе состоит только в том, чтобы свести по объявлению собственника и арендатора, получить комиссионные, а там хоть трава не расти.
Собственники квартирного масс-маркета, в свою очередь, в принципе не относятся к своим квартирам как к бизнесу, а к жильцам — как к клиентам. Даже после подписания договора аренды, в котором указано, что они могут бывать в квартире один раз в месяц, не видят криминала в том, чтобы наведываться "за дрелью" в закрытую комнату или даже "срочно забрать чашечку", открыв квартиру своими ключами, если арендаторы, скажем, в отпуске».
Самой страшной категорией хозяев квартир с закрытыми комнатами риелторы называют «ностальгирующих». «Мы снимали трехкомнатную квартиру в центре Москвы, где одна комната была закрыта, — делится арендатор Елена. — Хозяйка в этой квартире родилась и выросла, "вросла корнями", как она любила говорить, но почему-то жила в другой, неподалеку, а эту сдавала. В итоге она продолжала вести себя как владычица морская, считая возможным приезжать чаще раза в месяц, указывать нам, где поставить вещи, интересоваться, почему до сих пор не разобраны чемоданы после возвращения из отпуска, но главное — запираться в третьей комнате, с вещами своей семьи, на несколько часов. Это был наш персональный ад — представьте, приходит в любое время чужой человек и сидит в твоем доме, еще и параллельно указывая, как тебе жить. Из квартиры мы, разумеется, со временем съехали, и теперь я никогда не сниму жилье не только с закрытой комнатой, но даже с чужими вещами на антресолях или в кладовке».
Фото: Андрей Стенин / РИА Новости
По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», квартиры с закрытыми комнатами чаще всего встречаются в сегменте экономкласса, впрочем, в последнее время даже собственники недорогого жилья стремятся освободить его от своих вещей.
«Во-первых, конкуренция среди арендодателей высока, и во избежание риска простоя объекта они стараются подготовить его к сдаче, — поясняет Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир "ИНКОМ-Недвижимость". — Во-вторых, закрытая комната — это потерянная часть дохода: так, двухкомнатная квартира с "темной комнатой" сдается по цене "однушки", так же и с многокомнатными квартирами — закрытые комнаты вычитаются из арендной ставки».
Дисконт на квартиру с «темной комнатой» может, по оценкам агентства недвижимости «Реком», достигать 40 процентов. В «МИЭЛЬ-Аренда» сообщают, например, что «двушка» с одной закрытой комнатой на первом этаже пятиэтажного дома общей площадью 37 квадратных метров недалеко от станции метро «Славянский бульвар» предлагается за 23 тысячи рублей в месяц. Это дешево.
Все свое не ношу с собой
Рейтинг наиболее часто хранящихся в закрытых комнатах вещей выглядит так: мебель, спортивный инвентарь, инструменты для ремонта, одежда, посуда, фотоархив, музыкальные инструменты, библиотека.
«В нашей третьей закрытой комнате была как раз библиотека, — рассказывает петербуржец Иван. — Причем великолепная: предки хозяина — "из бывших", и каким-то чудом все это не сожгли и не проели в блокаду. Правда, потомков книги не интересовали, со временем они собирались их продать, но для этого нужно было все как минимум каталогизировать. Я даже вызвался помочь, поскольку сам хотел давно добраться до этой библиотеки. Все шло хорошо, но потом к нам начали шумною толпою ходить потенциальные покупатели вместе с хозяином, — иногда пару раз в месяц, иногда несколько раз в неделю. В конце концов мне этот филиал букинистической лавки на дому надоел».
Фото: Александр Кряжев / РИА Новости
В агентстве недвижимости «Реком» сообщают, впрочем, всего о четырех подобных лотах за всю практику. «Большинство собственников понимают, что значительно выгоднее арендовать под свои вещи бокс или гараж, или складское помещение, но зато поднять стоимость аренды квартиры за счет дополнительной комнаты, — пояснил собеседник в агентстве. — Например, двухкомнатные квартиры, как правило, арендуют семьи, причем на длительный срок, и соседство с закрытой комнатой-кладовкой негативно сказывается как на стоимости аренды жилья для собственника, так и на доверии покупателей. Вообще, в практике риелторов такие квартиры встречаются нечасто: если собственник сдает квартиру на короткий срок (например, уезжая на "зимовку" или летом на дачу), и закрывает в одной из комнат свои вещи — то такие сделки обычно осуществляются без агентов. Если же хозяин готов сдавать квартиру на долгий срок, но хочет оставить комнату под свои вещи, то задача агента — все-таки предложить ему альтернативные варианты хранения, ведь иначе квартира существенно теряет в цене. Однажды нам пришлось снять квартиру с закрытой комнатой с рекламы, поскольку хозяин не только отказывался вывезти старые вещи, но и в дальнейшем вообще передумал сдавать жилье, решив использовать квартиру в качестве склада».
В компании убеждены, что чаще всего закрытая комната в квартире — фактор, увеличивающий срок сдачи жилья и снижающий его ликвидность: «Для нормального арендатора закрытая комната с вещами создает эффект "пороховой бочки": он не знает, что за вещи там хранятся, когда и как часто за ними будет приходить хозяин. Это серьезный стрессовый фактор для большинства людей, ведь в арендуемом жилье все равно стремятся чувствовать себя как дома и создавать свой уют, а не жить с ощущением страха за сохранность чужих вещей. Стандартная квартира без закрытой комнаты и каких-либо специфических особенностей сдается на второй-третий показ, то есть в среднем третий арендатор снимет жилье. При закрытой же комнате сдать жилье в два раза сложнее — после четырех-шести показов в среднем и дольше».
Быстрее и чаще
В «ИНКОМ-Недвижимость» рекомендуют обязательно прописать в договоре аренды частоту посещений квартиры собственником и условия по пополнению его «хранилищ».
«Только так арендатор защитит свои интересы, — полагает Оксана Полякова. — Устные договоренности никакой юридической силы не имеют, и стороны сделки могут о них попросту забыть, либо обстоятельства изменятся».
«Все условия посещений квартиры должны быть прописаны в договоре найма квартиры — условия посещения, с предварительным уведомлением или нет, — соглашается Мария Жукова, директор компании "МИЭЛЬ-Аренда". — Если арендатор согласен на аренду квартиры с такой "темной комнатой", то в договоре найма также необходимо прописать условия посещения хозяевами этой комнаты — как часто и как долго».
Фото: Михаил Воскресенский / Reuters
Иначе у арендодателей, например, московских квартир, постоянно живущих в других городах, всегда остается соблазн приехать на пару дней, пожить в закрытой комнате. «Естественно, квартиранты недовольны этим, а собственники, в свою очередь, удивляются и даже возмущаются таким недовольством, — продолжает Оксана Полякова. — Вообще, если наймодатель рассчитывает посещать и даже проживать в закрытой от нанимателей комнате, ему априори следует сдавать в аренду не квартиру, а лишь комнату или комнаты в многокомнатной квартире».
Александр Харыбин, агент по аренде даже не берется сдавать квартиры, закрытые комнаты которых собственники планируют посещать. «Сначала они будут вещи носить, а потом ночевать? — удивляется он. — С большой вероятностью сдача квартир с визитами в закрытые комнаты закончится не очень хорошо. Поэтому если я и берусь сдавать, то только те, в которых собственники просто держат вещи, но не планируют приходить. Причем сдаю с хорошим дисконтом. Целевой аудитории — тем, у кого меньше денег — такие варианты нравятся».
Впрочем, даже самый суровый договор в России почти ничего жильцам не гарантирует. «Я сняла квартиру с закрытой комнатой у метро "Аэропорт", — рассказывает Анна из Москвы. — В договоре прописала, что ее посещение возможно только в рамках ежемесячных встреч для расчетов и не более, чем на тридцать минут. Однако хозяева все чаще стали звонить мне по дороге на дачу: "Мы тут заедем кое-что забрать". На мои возражения отвечали: ну вы же все равно дома! Они совершенно не понимали, что я не хочу никого принимать в этот момент, не хочу, чтобы по моему дому ходили чужие люди, что я, может быть, вообще еще в постели, или хочу весь день провести в пижаме. В итоге после истечения срока договора мы расстались, и я теперь даже не смотрю в сторону вариантов "трехкомнатная сдается как двухкомнатная"».
В «ИНКОМ-Недвижимость» вздыхают: институт найма в России все еще по-настоящему не сформировался, не существует четких требований к характеристикам жилья, взаимоотношениям сторон, поэтому каждый собственник считал и продолжает считать, что сдача квартиры внаем — бизнес, где именно он диктует правила.
В «Реком» соглашаются: изменить рынок может только активное и цивилизованное его развитие, появление профессиональных рантье среди частников, которые воспринимают аренду как источник дохода, платят налоги или приобретают патент на сдачу, а также стараются сделать жилье максимально привлекательным для арендаторов. Но на все это, по мнению экспертов, уйдет не 7-10 лет.