С января 2015 года в одной только Удмуртии лишились жилья почти 240 клиентов микрофинансовых компаний. Причем для многих эта недвижимость была единственной. Сценарий у всех один: люди оформляли займы под залог квартир или домов, допускали просрочку по платежам, а уже через пару месяцев по решению суда оказывались на улице. В схожую ситуацию попали сотни семей из Москвы, Санкт-Петербурга, Казани, Пензы и других городов.
Каким образом недобросовестные кредиторы присваивают чужие квадратные метры, и почему российские суды так охотно выселяют должников, читателям «Дома» рассказывает адвокат Олег Сухов, президент Гильдии юристов рынка недвижимости:
— Пока банки из-за кризиса сокращают выдачу новых кредитов, россияне все сильнее нуждаются в заемных средствах. Для многих обращение в микрофинансовую компанию (МФК) становится единственным выходом. Только в 2015 году жители страны оформили свыше 11 миллионов микрозаймов, а за девять месяцев 2016-го показатель вырос на 35 процентов. Чтобы взять в долг у МФК, не нужны справки о доходах и поручители. Когда речь о 10-15 тысячах рублей, достаточно паспорта. Но если требуется более значительная сумма, клиенту предлагают заложить недвижимость. И многие кредиторы, заключая такие сделки, изначально рассчитывают не на проценты, а на жилье.
От микрозайма до выселения
Чаще всего при выдаче ссуды под залог жилья микрофинансовые компании используют две схемы. В первом варианте составляется договор залога, который затем регистрируют в ЕГРП. При этом заемщик остается владельцем обремененной квартиры, но не может продать или подарить ее, пока не вернет долг. По второй схеме клиента убеждают на срок кредитования передать недвижимость в собственность представителя МФК. Например, заключить договор купли-продажи. Якобы на этих условиях ставка по займу будет ниже, а как только гражданин рассчитается, жилплощадь ему вернут. Некоторые компании вовсе идут на прямой обман, меняя договоры перед самым подписанием. И вместо того, чтобы заложить имущество, человек, сам того не зная, его продает.
Фото: Александр Замараев / Фотобанк Лори
Дальше запускается простой и безотказный механизм по отъему жилья. Сначала заемщик допускает просрочку. Он может сделать это сам, не осознавая последствий, а иногда ему даже «помогают» нарушить условия договора. Для этого кредиторы намеренно скрываются от клиентов, чтобы тем не удалось вовремя отдать деньги. При ставках в сотни процентов годовых штрафы и пени у МФК могут составлять четыре-пять процентов в день от суммы просрочки. Стоит опоздать с платежом, как размер задолженности начинает расти в прогрессии. Бывает и так, что в экземпляре кредитного договора, который изучал клиент, и в том, который он подписал, содержатся разные условия. Во втором — и ставка выше, и санкции куда серьезнее.
Таким образом, когда сотрудники МФК выходят на связь, сумма долга в разы превышает начальный размер займа и порой достигает стоимости залога. Компания обращается в суд с заявлением об обращении взыскания на жилье. И вполне законно забирает его у «не справившегося с обязательствами» клиента.
В такую ловушку в 2015 году попала жительница Перми. Оформив в МФК заем на 500 тысяч рублей под залог квартиры, женщина целый год регулярно вносила платежи. А когда решила погасить долг полностью, выяснилось, что его сумма выросла в 26 раз — до 13 миллионов. Стало ясно, что на подпись ей дали не тот договор, который она читала перед сделкой, в результате возникла просрочка. Но доказать это в суде не удалось, и единственное жилье ответчицы досталось микрофинансовой компании.
Если заемщик согласился заключить договор купли-продажи, кредитору даже не надо что-то дополнительно предпринимать. Ведь он уже является владельцем недвижимости и может в любой момент через суд принудительно выселить бывшего хозяина. Подобная схема массово используется по всей стране. При этом мошенники готовят сделки так тщательно, что оспорить получается лишь одну из десяти. И только при хорошей юридической поддержке.
Фото: Игорь Низов / Фотобанк Лори
Судебный конвейер
За последние годы рассмотрение споров, связанных с обращением взыскания на залоговую недвижимость по искам МФК, в регионах доведено до автоматизма. Сохранить имущество удается единицам, причем на улицу выселяют даже самых незащищенных: пенсионеров, инвалидов и детей. Почему же суды раз за разом принимают сторону микрофинансовых компаний, а не заемщиков? Вроде бы, согласно статье 40 Конституции и нормам международного права, каждый гражданин имеет право на жилище. Казалось бы, никто не может отобрать единственную квартиру или дом, сколько бы гражданин ни задолжал.
Конституционный суд в постановлении от 14 мая 2012 года № 11-П дополнительно разъяснил: имущественный иммунитет в отношении единственного жилья согласуется с Конституцией. Он защищает базовые человеческие права не только должника, но и членов его семьи, гарантируя им нормальные условия существования. Отдельно КС РФ отметил, что такие споры нельзя рассматривать только с экономической позиции, и, принимая решение в пользу кредитора, судья не должен нарушать конституционные интересы заемщика.
Запрет на взыскание единственной жилплощади содержит и статья 446 Гражданского кодекса. Но с одним условием — если имущество не является предметом ипотеки. Иначе, в соответствии с 102-ФЗ «Об ипотеке», его могут забрать. Многие россияне не знают об этом исключении, а также считают, что к микрозаймам 102-ФЗ никак не относится. Однако по закону ипотечным считается любой кредит под залог недвижимости. При этом неважно, в каком размере и на какие цели он берется. В итоге бизнесмен, получивший от банка ссуду на «двушку» в центре Москвы, и пенсионерка из Тулы, заложившая дом в МФК ради займа в 50 тысяч рублей, оказываются в равных условиях. А судебные органы на местах, вместо того, чтобы следовать Конституции и предписаниям высших судов, предпочитают опираться на один-единственный федеральный закон. Пусть даже он нарушает право человека на жилье.
Следует признать, что государство сейчас пытается навести порядок в сфере микрозаймов и хоть как-то обезопасить граждан. В 2015 году микрофинансовым организациям запретили работать с материнским капиталом. А с марта 2016-го власти ограничили максимальный размер долга по ссудам МФК: теперь вместе с процентами и другими платежами он не должен превышать четырехкратную сумму кредита. Проводятся и регулярные чистки рынка. Только за прошлый год ЦБ исключил из реестра почти 900 компаний. Но как показывает практика, пока что единственными, кто реально может защитить себя от мошенников, остаются сами заемщики.