Тверской район расположен в Центральном округе столицы и является, пожалуй, самым значимым в городе, поскольку на его территории находится Кремль. Район богат культурным наследием, а вот парков и рекреационных зон в нем почти нет. Однако это обстоятельство не сказывается на востребованности жилья у покупателей. Более того — из-за плотной застройки новым проектам практически негде появится, что подогревает спрос на имеющуюся здесь недвижимость.
В эпицентре столичной жизни
Несмотря на то, что в Центральном округе столицы расположено с десяток районов, Тверской считается, пожалуй, самым главным и богатым на культурные объекты. Помимо Кремля, здесь расположено множество старинных усадеб, театров, музеев. Проживание в эпицентре столичной жизни всегда считалось престижным. Высокие чины, приближенные к правительству люди, ученые и политические деятели на протяжении веков селились именно здесь. Причем, как замечает руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills Кристина Томилина, та же картина наблюдается и сейчас, но с небольшим смещением акцентов в сторону Брюсова, Леонтьевского, Благовещенского, Гнездниковских переулков и Шведского тупика.
«Здесь сосредоточены самые элитные дома Тверского района Москвы, и проживать на этих улицах, безусловно, — одно удовольствие. А вот исторически сложившимся непрестижным в риэлторской среде считается Тверской район в треугольнике Белорусский вокзал — Савеловский вокзал — Сущевский вал. Район, казалось бы, тот же, но наличие рядом вокзалов, промзон, соответствующего социального окружения и практически полное отсутствие мест для прогулок и парков делают эту часть Тверского района мало востребованной среди покупателей», — говорит эксперт.
Karetny Plaza
Фото: METROPOLIS
Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome, подмечает еще одну особенность: «В Тверском районе наблюдается явление так называемой "суточной миграции", когда дневное население в семь-восемь раз превышает постоянно проживающее. Рядом с Тверской улицей сложно найти тихие переулки — сказывается высокая концентрация объектов офисного и торгового назначения, кафе и ресторанов».
Эксперт также обращает внимание на загруженность дорог и дефицит парковочных мест. «Зеленые» зоны составляют всего около трех процентов от общей территории района, что делает проживание в нем не совсем комфортным. А вот престижности Тверскому не занимать — конечно, благодаря близости к кремлевским стенам и другой исторической застройке.
«Тверской район по популярности у покупателей элитной недвижимости занимает четвертое место после Остоженки, Хамовников и Арбата. Район застроен достаточно плотно, поэтому новые проекты вызывают интерес и ажиотаж у потенциальных покупателей», — утверждает Валерия Косенкова, руководитель департамента городской недвижимости Kalinka Group.
Готовьте миллионы
Старый жилой фонд Тверского района представлен, в основном, дореволюционными доходными домами, которые в настоящее время имеют статус многоквартирных жилых зданий. Также много здесь ведомственных «сталинок», встречаются и типовые кирпичные и каркасно-блочные дома, построенные в 1960-70 годах. Например, однокомнатную квартиру площадью 33 квадратных метра в кирпичном доме, возведенном на улице Лесной в 1962 году, можно приобрести, по словам Кристины Томилиной, за 9,3 миллиона рублей. «Двушка» площадью 40,6 квадратных метров в кирпичном доме 1930 года на улице Долгоруковской обойдется в 12,9 миллиона рублей. «Трешка» в кирпичном доме 1928 года на 3-й Тверской-Ямской улице выставлена на продажу за 25 миллионов рублей.
ЖК Махаон
Более дорогие варианты представлены в домах, построенных до 2010 года: на 2-й и 3-й Тверской-Ямской улицах, Большой и Малой Дмитровке, в Брюсовом и Леонтьевском переулках. «Среди самых дорогих лотов, которые на данный момент есть на рынке, выделяются квартиры в Брюсовом переулке: здесь находится одно из самых дорогих предложений на рынке ультра премиальных квартир, цена за квадратный метр превышает 60 тысяч долларов», — отмечает эксперт.
В жилых комплексах «Махаон» и «Дом на Селезневской» квартиру площадью 150 «квадратов», по словам Андрея Хитрова, можно приобрести за один миллион долларов. В клубном доме на Петровском бульваре недвижимость аналогичной площади обойдется, как замечает Валерия Косенкова, в 2,5 миллиона долларов, в жилом комплексе «Петров дом» квартиру можно купить за 4,5 миллиона «зеленых».
Аренда у Кремля
Аренда квартиры в Тверском районе обойдется в «круглую» сумму, причем даже если рассматривать только самые бюджетные варианты. Снять жилье здесь, по словам руководителя отдела по работе с собственниками IntermarkSavills Елены Куликовой, можно за 1,6 тысяч долларов в месяц. За квартиру бизнес-класса арендатору придется выложить 7,2 тысячи долларов в месяц, элитные «квадраты» предлагаются по ставке 10,4 тысяч долларов в месяц. Хотя квартирант может «выбить» скидку: за последние полгода, как замечает эксперт, размер дисконта в районе достигал 12 процентов.
«Средний запрашиваемый бюджет со стороны потенциальных арендаторов составил около 4,7 тысяч долларов за объект в месяц. Но при этом довольно умеренным по-прежнему можно назвать спрос в бюджетах от 10 тысяч долларов — это единичные случаи», — говорит Елена Куликова.
Фото: Сады Пекина
Валерия Косенкова приводит пример самого высокобюджетного предложения на данный момент: это квартира в Брюсовом переулке со стоимостью аренды в 35 тысяч долларов в месяц. Эксперт говорит, что Тверской район не очень популярен у россиян, снимающих жилье. Чаще данную локацию выбирают иностранцы, располагающие бюджетом до пяти тысяч долларов в месяц. Их привлекает пешая доступность главной достопримечательности страны — Кремля. Средняя стоимость аренды квартиры в Тверском районе, по словам Андрея Хитрова, составляет 6,65 тысяч долларов в месяц. В основном все предлагаемые объекты отремонтированы и полностью меблированы, нередко в стоимость аренды включена плата за машиноместо в подземном паркинге.
Перевес апартаментов
Первичный рынок жилья Тверского района формируют шесть элитных проектов. Это Karetniy Plaza в Большом Каретном переулке (апартаменты), St. Nickolas на Никольской улице (апартаменты), «Итальянский квартал» на улице Фадеева (квартиры), «Сады Пекина» на Большой Садовой улице (апартаменты), «Советник» на Большой Дмитровке (квартиры) и Four Seasons Hotel Moscow (Гостиница «Москва») на улице Охотный ряд (апартаменты).
«Стоимость квадратного метра в среднем составляет 17,36 тысяч долларов (без учета уникальных лотов), а средняя площадь предлагаемых к реализации квартир — 108 "квадратов". Покупка машиноместа в подземном паркинге обойдется потенциальному покупателю в 100-200 тысяч долларов», — рассказывает Андрей Хитров.
St. Nickolas
Фото: Vesper
Валерия Косенкова приводит стоимость квартир и апартаментов в конкретных проектах. Так, в «Итальянском квартале» недвижимость, по ее словам, стоит 11-20 тысяч долларов за метр, в «Садах Пекина» — от 7,9 тысяч до 10,2 тысяч долларов за «квадрат», в комплексе St. Nickolas — от 20,5 тысяч до 25,5 тысяч долларов за квадратный метр.
Не только парк «Зарядье»
В Тверском районе, как и во многих других районах города, есть свои проекты-долгострои, хотя надо отдать должное — здесь их не так и много. В 2014 году, по данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, на улице Бутырский Вал, владение 18 планировалось завершить реконструкцию и техническое перевооружение инженерно-лабораторного корпуса ФГУП «Организация "Агат"», но работы еще не окончены. В 3-м Колобовском переулке, 16/6 за счет городского бюджета планировалось построить административное здание, но сроки ввода объекта пока не известны. Что касается других проектов, реализация которых намечена на ближайшие годы, — среди них выделяются три крупных объекта, в том числе создание парка. В основном же речь идет о реконструкции и модернизации зданий.
Так, в 2015 году в Кремле, корпус 14, завершится реконструкция административного объекта. В Вознесенском переулке, 22 планируется завершить устройство рекреационной зоны в Культурно-деловом центре правительства города Москвы «Усадьба-Центр». Застройщиком выступает Мосгорнаследие. В Столешниковом переулке, владение 2, на исторической территории церкви будет воссоздан дом прихода и колокольня. На Страстном бульваре, владение 15/29 и в Успенском переулке, владение 14, строение 2, завершится строительство и реконструкция зданий и инженерных сетей на территории «Екатерининской больницы» (Дома Гагариных). В Лиховом переулке, владение 6, строения 1, 2, 3, завершится реконструкция трехэтажного здания Православного института. На улице Малой Дмитровке, владение 18А, строения 5, 6, 7, 8, достроят здание с апартаментами. Высота здания составит пять этажей, площадь — 3,5 тысяч квадратных метров.
В 2015 году на Брестской улице, владение 6, завершится реконструкция выставочного зала с надстройкой и пристройкой офисных помещений и стоянки. Общая площадь объекта составит 34,7 тысяч квадратных метров, высота строения — 12 этажей. На улице Долгоруковской и в Косом переулке достроят шестиэтажное здание Института ортодонтии и стоматологических служб МГМСУ. В Оружейном переулке планируется достроить многофункциональный административно-торговый комплекс общей площадью 183 тысяч квадратных метров. Высота строения будет переменной — от четырех до 26 этажей. На 2-й Брестской улице завершится строительство офисного многофункционального комплекса общей площадью свыше 50 тысяч метров и высотой от пяти до 16 этажей.
В 2016 году на Новой площади, 12/2, где расположена церковь Иоанна Богослова под Вязом, возведут два дома и две арки ворот. Общая площадь застройки не превысит 1,3 тысяч квадратных метров. Застройщиком выступает Мосгорнаследие. На улице Варварке, владение 6, планируется завершить работы по созданию парковой зоны. На улице 4-ой Тверской-Ямской, владение 10, 12, 14, строение 1, появится жилой дом переменной высоты (шесть-девять этажей) с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой. В 1-м Самотечном переулке, 9 завершится реконструкция нежилого здания.
В 2018 году на Новой площади, 3/4 завершится реконструкция и реставрация с приспособлением для современного использования объекта федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Политехнический музей». На улице Каретный Ряд, владение 5/10, строение 6, и улице Садовой-Каретной, 10/5, строение 14, планируют завершить реконструкцию хозяйственных помещений театра «Новая Опера». На улице 4-ой Тверской-Ямской, улице Фадеева и в 1-м Тверском-Ямском переулке завершится модернизация и реконструкция комплекса зданий НИИ нейрохирургии им. академика Н.Н. Бурденко. На Краснопролетарской улице, владение 31/1, построят административное здание за счет городского бюджета.