Краткосрочная эпоха апартаментов подходит к концу. В прошлом году правительство Москвы изменило правила игры на этом рынке, разрешив размещение апартаментов только в составе гостиничных комплексов. Закон не имеет обратной силы — все инициированные проекты будут завершены, а уже построенные, возможно, амнистированы. Правда, что именно получат владельцы в результате этой амнистии, даже если она и случится, пока неизвестно.
Мед и деготь
Как известно, все привлекательное либо вредно, либо противозаконно. Так получилось и с апартаментами. Стоимость лотов (именно лотов, потому что апартаменты это «жилое нежилье», «офисы улучшенной планировки», «общежитие офисного типа» — в общем, все что угодно, только не квартиры) ниже, чем в аналогичных по качеству и месторасположению жилых домах процентов на 10-20, а строятся они в местах, о которых жилье, в силу законодательных ограничений, даже и не мечтает. Но есть и обратная сторона.
По итогам первого квартала 2015 года на первичном рынке Москвы вышли на продажу апартаменты в пяти новых комплексах (всего 9000 лотов): «Лайнер» («ИНТЕКО», бизнес-класс), I’M (группа ПСН, премиум-класс), МФК «Орехово» («Пересвет-Групп», комфорт-класс), «Парк Легенд» («ТЭН», комфорт-класс) и «Фили Град-2» (MR Group, комфорт-класс).
Департамент аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой»
Основная проблема апартаментов, как принято считать, — это отсутствие прописки. Вот ее-то и должна решить, как ожидается, «амнистия». Но если присмотреться внимательнее, проблема большинства апартаментных комплексов совсем не здесь. Первое, и главное — апартаменты, в большинстве своем строятся не по жилым нормативам. Инсоляция, толщина стен, планировки, мокрые зоны могут быть какими и где угодно. Автору доводилось видеть апарт-проекты, где в двухкомнатной квартире предусматривалось… всего два окна.
Вторая проблема апартаментов — инфраструктура. В отсутствие возможности постоянной регистрации у города оставалась формальная возможность не нагружать социальную инфраструктуру района обязательной «припиской» новых жителей. А у девелоперов — не вкладываться в городскую инфраструктуру, удерживая привлекательные цены. Как этот вопрос будет решаться после амнистии — пока неясно. Кроме того — о чем подробнее ниже — апартаменты, при сравнительно низкой по сравнению с жильем стоимости, дороги в эксплуатации и облагаются более высоким налогом.
«Фили Град-2»
Изображение: www.filigrad.ru
Кстати, есть и еще одна тонкость: как рассказывает генеральный директор компании «Реалист» Евгений Редькин, по закону не получится сохранить за собой жилплощадь в апартаментах в качестве единственной, если имущество подлежит взысканию за долги.
За легалайз
В общем, как бы не защищали девелоперы свои апарт-проекты, все они, похоже, мечтают их «легализовать» до статуса жилья. В нынешней экономической ситуации даже более низкая по сравнению с жильем цена покупателей не слишком привлекает. Как отмечает руководитель департамента проектного консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» Татьяна Шарова, спрос на апартаменты не может быть поддержан субсидированной ипотекой: программа господдержки на объекты этого формата не распространяется.
К тому же, покупателей закономерно смущают специфический расчет коммунальных платежей (апартаменты — коммерческая недвижимость, и суммы здесь больше, чем для жилья) и пока еще не ясная ситуация с налогообложением (по той же причине). Причем в каждом конкретном случае налог может считаться по-разному в зависимости от того, чем официально считается апартаментный комплекс — многофункциональным комплексом или гостиницей. Как отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева, размер налога составляет 2 и 0,5 процента от кадастровой стоимости соответственно.
Расчет ежемесячных платежей, сделанный в «Бест-Новострой», для однокомнатной квартиры (бюджет покупки порядка 12 миллионов рублей) и апартамента (примерно 9 миллионов) площадью 55-60 квадратных метров на сегодняшний день выглядит следующим образом: в месяц за квартиру придется платить около 3700 рублей, в год это примерно 45 000 рублей. Для апартамента же расходы составляют примерно 7500 и 90 000 рублей соответственно, то есть, вдвое больше.
А расчет по налогам, сделанный в компании Est-a-Tet, следующий: налог на квартиру стоимостью 5 миллионов рублей, при условии соответствия рыночной стоимости кадастровой, составит 4000 рублей, на апартаменты аналогичной площади (с ценой, за счет нежилого статуса, в 4 миллиона рублей) — уже 20 000 рублей.
«Парк Легенд»
Изображение: www.apart.parklegends.ru
Первые ласточки
«В феврале 2015 переводить апартаменты в жилье разрешил стройкомплекс Москвы, причем эта мера была предложена как способ поддержки застройщиков в кризис, — рассказывает Евгений Редькин. — Пока московские власти не приняли законодательных решений, которые могли бы стать руководством к действию по изменению статуса апартаментов, поэтому застройщики еще не предприняли массовых практических действий. Однако отсутствие четкого законодательства о статусе апартаментов, а также слухи о том, что правительство хочет ввести амнистию, а потом запретить строительство апартаментов, будет толкать все больше и больше застройщиков отказываться от будущих проектов строительства апартаментов».
Пока же крупным прецедентом этого года можно считать только объявленный перевод «в жилье» проекта «Лица» от компании Capital Group. Ранее жилой статус удавалось получить лишь нескольким апарт-проектам, в том числе одному из корпусов «Легенды Цветного», проекту «Остров Фантазий», «Кутузовской Ривьере» и еще нескольким, незначительным по площади. Пока перевод еще не завершен, рассказывает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов: «Мы только начали процедуру перевода. На это уйдет несколько месяцев. Самый главный плюс от перевода у нас один: квартиры более понятный продукт для наших покупателей, с абсолютно прозрачной правовой и законодательной базой. После перевода стоимость самого актива возрастет (как правило, цена аналогичных квартир на 20-25 процентов выше). Мы в ближайшее время не планируем корректировать цену в связи с изменением функционала. Но поскольку формат квартир досконально понятен покупателю, рассчитываем на активизацию спроса».
По словам Белоусова, изначально арх-проект «Лица» был всего лишь де-юре нежилым помещением, де-факто же квадратные метры проектировались именно для проживания, поэтому в связи с переводом комплекса никаких конструктивных корректировок в проект вносить не потребовалось.
Жилой квартал I’M
Изображение: www.mskguru.ru
Директор по стратегическим коммуникациям ГК ГРАС Петр Кирилловский считает, что, хотя перевод апартаментов в жилье в принципе возможен, такое изменение статуса может лишить проект рентабельности в силу того, что этот процесс потребует значительных финансовых затрат со стороны застройщика. Даже с учетом того, что стоимость квадратного метра для покупателя в таком объекте вырастет на 18-20 процентов, это может не окупить вложенных застройщиком средств, подчеркивает эксперт.
Чем сердце успокоится
Каковы же перспективы формата апартаментов в свете всего вышесказанного? «Полная “амнистия” апартаментов возможна только в теории. Ведь если застройщик захочет изменить статус недвижимости, ему придется ужесточать требования к своему объекту. Нужно пересмотреть практически весь проект. Соответственно, стоимость апартаментов вырастет и приблизится к стоимости квартир, а возможно, и превысит ее. В таком случае апартаменты могут вообще исчезнуть. Останутся лишь те, которые уже были построены на момент принятия “амнистии“, — считает Евгений Редькин. — Если же изменения коснутся только разрешением на прописку, как и предполагается на данный момент, все останется на своих местах. Но в таком случае будущие проекты просто запретят строить по нормативам на коммерческую недвижимость».
«Можно ожидать, что амнистированным проектам потребуется пересмотр в части, касающейся норм по конструктиву зданий, объемно-планировочным решениям, шумо- и тепло-изоляции, инсоляции, и конечно, обеспечению социальной инфраструктурой», — рассуждает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. — По определению, “амнистия” как приравнивание апартаментов к жилью предполагает, что все жилые нормативы, в частности, по налогообложению и оплате коммунальных услуг, должны распространяться и на такие новые “жилые апартаменты”. Однако амнистирование — процедура новая, прецеденты перевода пока единичны, и сложно сказать, как будут обстоять дела, когда (или если) перевод примет массовый характер».
Апартаментные комплексы, которые уже сегодня строятся, в итоге будут успешно распроданы — прежде всего, за счет более низкой стоимости предложения, уверен Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвест»: «При этом новых проектов с апартаментами — по крайней мере, подобного формата, — в обозримом будущем мы, скорее всего, не увидим, так как сейчас московские власти возможность строительства таких комплексов не рассматривают в принципе».