Кризис на рынке складской недвижимости заставил операторов пересмотреть свои инвестпланы. Браться за новые стройки они теперь готовы только при наличии конкретного заказчика. Но большую часть запланированных проектов по строительству складских и индустриальных парков в этом году поставят «на стоп».
Прошлый год отметился перепроизводством на столичном рынке складов. Объем ввода новых объектов — рекорд последних семи лет: построено 1,6 миллиона квадратных метров.
А спрос более чем на треть снизился по сравнению с предыдущим годом: ряд предприятий-арендаторов свернули свою деятельность, другие сократили арендуемую площадь из-за падения покупательского спроса. Наконец, часть арендаторов стала перебираться в складские помещения классом выше, поскольку на рынок вышло много качественных проектов.
Спекулятивное строительство, не подтвержденное спросом, в сочетании с макроэкономической нестабильностью привело к стремительному расширению пустующих площадей. По итогам года их доля приблизилась к 10 процентам во всем объеме предложений.
Операторам пришлось снижать арендные ставки: в валютном выражении они упали со среднерыночных 100-110 долларов до 80-90 долларов. Свою роль сыграла и девальвация — с осени столичный рынок стал переходить на рублевые расчеты. Регионов эта проблема практически не коснулась, там и ранее расчет арендаторов велся в рублях, однако доля вакантных площадей на неразвитых локальных рынках оказалась выше, чем в столице.
По словам Антона Алябьева, директора отдела складских и индустриальных помещений CBRE, сейчас среднерыночные ставки в Московском регионе установились на уровне 4500 рублей за «квадрат». «Текущие рублевые ставки носят демпинговый характер, генерируя для девелоперов отрицательный денежный поток после выплаты кредитов или очень низкую доходность на вложенный капитал», — говорит эксперт. И сокрушается: рублевые ставки не работают для профессиональных девелоперов, чья бизнес-модель построена на долларовых потоках. Но делать нечего, в этом году игрокам придется затянуть пояса.
Драйверы рынка
В прошлом году, как и в 2013-м, основными драйверами развития рынка складской недвижимости выступили представители розничной торговли и логистические компании. «Порядка 80 процентов спроса на складские площади традиционно формирует ретейл, оптовый и розничный, причем как напрямую, так и опосредованно — через логистические компании, которым функции управления складом переданы на аутсорсинг», — объясняет Алябьев.
«Заметно снизилась доля дистрибьюторских компаний в общем объеме спроса», — добавляет Петр Зарицкий, региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. По итогам года на долю дистрибьюторов импортных товаров пришлось лишь 6 процентов всех сделок на рынке, тогда как в 2013-м их доля составляла 15 процентов.
В этом году, по словам эксперта, основными драйверами останутся розничные продавцы — представители продуктового ретейла и FMCG (товаров повседневного пользования), а также онлайн-гипермаркеты. Объемы продаж у них не должны существенно сократиться: граждане не откажутся от покупок, а предпочтут экономить, выбирая более дешевые продукты и товары. В то же время у представителей интернет-коммерции продажи могут только вырасти из-за перетока потребительского спроса из офлайна в онлайн-магазины.
По мнению Зарицкого, логисты и дистрибьюторы сократят свою долю в совокупном объеме спроса — их основные клиенты будут неизбежно сокращать операционные издержки. Минтранс в этом году ожидает уменьшение объема коммерческих грузоперевозок в России на 3 процента по сравнению с 2014-м. Основные факторы снижения спроса на транспортные услуги — сокращение объема производства в грузообразующих секторах экономики.
Только под заказ
В этом году о новых проектах на рынке складской недвижимости стоит забыть, большинство из них будет заморожено. По словам Зарицкого, стоимость заемного финансирования, как и самого строительства, в этом году сильно возросла. Поэтому большинство операторов сконцентрируется на завершении уже начатых работ.
Фото: Максим Кимерлинг / «Коммерсантъ»
Один из немногих проектов, готовых к реализации на столичном рынке, — строительство крупного складского комплекса для «Детского мира». За него взялась PNK Group, специализирующаяся на строительстве индустриальных парков. Склад появится в Наро-Фоминском районе Московской области летом этого года, его общая площадь — около 70 тысяч квадратных метров. После завершения строительства склад и земля под ним перейдут в собственность ретейлера — на эти цели подконтрольная АФК «Система» группа компаний «Детский мир» пустит 4 миллиарда рублей.
Такой формат работы с новыми проектами, именуемый built-to-suit (строительство под заказчика), приобретает все большую популярность. Недавно стало известно, что чешская PPF Group ведет переговоры с сетью «Ашан» о сооружении крупного складского комплекса в Домодедовском районе Московской области. Оператор складской и промышленной недвижимости Radius Group и PPF возведут объект площадью 130-180 тысяч «квадратов», а потом продадут клиенту. Но пока сделка по приобретению земельного участка не завершена.
Кроме того, в расположенном рядом индустриальным парке «Южные врата» компания Radius Group собирается построить современный распределительный центр площадью 100 тысяч квадратных метров для сети строительных гипермаркетов Leroy Merlin. В феврале стороны заключили контракт, но сроки реализации проекта, как и объем инвестиций, публично не озвучили.
«Федеральные игроки готовы осваивать новые площадки только при условии наличия подтвержденного платежеспособного спроса и возможности реализации проектов "под заказ", — говорит Петр Зарицкий. — В свою очередь, локальные игроки также готовы строить, но только в формате built-to-suit и при условии полного финансирования проекта за счет заказчика».
Однако ограничение ввода новых площадей уже в ближайшем будущем может дать положительный эффект: при стабилизации курса рубля и цен на нефть спрос на складские помещения повысится, и это позволит быстро сбалансировать ситуацию на рынке. «В результате по итогам года мы ожидаем снижения доли вакантных площадей в Московском регионе до 5-6 процентов», — отметил Зарицкий. Вместе с тем эксперт не питает иллюзий относительно скорого восстановления доходов операторов: арендоваться эти площади, конечно, будут по низким ставкам и в основном в рублях.