Стамбул или Латвия? Дубай или Сан-Франциско, Берлин или Торонто? А может, все-таки Лондон? Вместе с ведущими игроками зарубежных рынков недвижимости «Дом» разбирался, куда же вкладываться за границей и на какую доходность при этом рассчитывать.
Начнем с рейтинга популярных у международных инвесторов городов, в которых выгоднее всего было покупать жилье в 2014 году. Совокупная доходность в нем рассчитывалась путем сложения ставки доходности от аренды и годового прироста стоимости
Среди рассмотренных рынков больше всего подорожали квартиры в трех городах — Стамбуле (более 21 процента), Берлине и Сан-Франциско (в обоих около 12 процентов). Совокупная доходность составила 27, 16 и 15 процентов, соответственно.
Совокупная доходность в Берлине повысилась с 14,06 процента в 2013 году до 16,02 процента в 2014-м, в Сан-Франциско — наоборот, немного понизилась (с 16,39 до 15,36 процента).
По данным Reidin, квартиры в Стамбуле в ноябре 2014 года подорожали на 21,58 процента в годовом исчислении. В городе наблюдается бум спроса на недвижимость: спрос со стороны покупателей необычайно высок, активно возводятся новые здания, привлекаются иностранные инвестиции.
Еще один плюс — относительно низкие цены: согласно данным Knight Frank, за миллион долларов на элитном рынке Стамбула можно купить жилье площадью 97 квадратных метров, тогда как в Лондоне и Нью-Йорке — 25 и 40 квадратных метров, соответственно.
Фото: Joe Raedle / Getty Images / AFP
Совокупную доходность свыше 10 процентов в 2014 году также продемонстрировали Токио, Лос-Анджелес, Торонто и Вашингтон. В «средней лиге» — такие города, как Барселона, Мюнхен, Москва, Нью-Йорк, Дубай. Совокупная доходность недвижимости в этих городах находится в пределах 6,12-7,62 процента. Причем Москва здесь на хорошей позиции: 7,09 процента. Для сравнения: в Лондоне, например, 5,81, а в Риме — 5,36 процента.
В нескольких городах из числа включенных в исследование квартиры за год подешевели. Среди таких рынков — Пекин, Париж, Вена, Мадрид и Цюрих. В последнем спад составил восемь процентов. Совокупная доходность в названных городах была нулевой или отрицательной.
Информация к размышлению: опрошенные «Домом» частные маклеры, занимающиеся арендой, сходятся во мнении, что при правильно выбранном объекте (имеется в виду квартира под аренду в Москве) доходность в массовом сегменте может достигать 5-10 процентов годовых — с учетом всех сопутствующих расходов, таких как страховка и налоги, ремонт, коммунальные платежи, простой квартир между арендаторами и прочее. Что касается прироста стоимости, за 2014 год, по данным информационно-аналитического центра «Пересвет-Инвест», средняя цена московской новостройки снизилась на 7,3 процента. А в долларах, по данным базы предложений WinNER, снижение составило 41,2 процента.
Самые низкие ставки доходности от сдачи в аренду — в китайских городах (Пекин, Шанхай, Гонконг): годовая рентабельность составляет менее трех процентов. Это объясняется высокой плотностью населения, большим спросом на жилье, небольшим процентом пустующих площадей и, как следствие, низкой рискованностью для инвесторов. Цены на жилье этих городах стагнируют из-за мер, направленных на охлаждение рынка и предотвращение «пузыря».
Как отмечает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, россияне заметно активизировались в плане покупки зарубежной недвижимости в ноябре-декабре 2014 года: «Россияне приобретали недвижимость в других странах “про запас”, чтобы иметь возможность эмигрировать, если политическая ситуация еще более обострится», — подчеркивает эксперт. Что именно выбирали? В демократичном бюджете — Кипр, Испанию, Болгарию. В люксовом — Австрию, Францию, ту же Испанию, а наиболее востребованным был Лондон, на который прошлось 33 процента сделок в бюджете от миллиона фунтов и выше.
По данным экспертов международного агентства недвижимости Savills, за 2014 год цены на недвижимость Лондона выросли в среднем на 2,6 процента, при этом динамика была переменчивой: в первом полугодии рост составил 4,9 процента, во втором — цены упали на 2,2 процента. Индекс элитной недвижимости британской столицы (средней стоимостью 2,6 миллиона фунтов) в последнем квартале 2014 года снизился на 2,6 процента — в первую очередь, за счет повышения ставок гербового сбора, о котором было объявлено в осеннем заявлении канцлера британского казначейства от 3 декабря.
Отдельно можно отметить латвийский рынок, для которого конец 2014 года оказался отмечен введением поправок в закон о неплатежеспособности (аналог российского закона о банкротстве физлиц), предусматривающих введение принципа «ключи на стол» для несостоятельных заемщиков по ипотеке. Принцип предусматривает, что в случае, когда заемщик не в состоянии справиться с ипотекой, он возвращает квартиру банку и освобождается от остатка задолженности, рассказывает генеральный директор и совладелец компании ORDO GROUP Юлия Царан. Как следствие, стоит ожидать увеличения предложения качественной жилой недвижимости на латвийском рынке. Например, одно-двухкомнатная квартира в хорошем доме, которую без труда можно сдать в аренду за сумму порядка 500 евро, обойдется покупателю примерно в 100 тысяч евро, приводит пример эксперт.
«Моя рекомендация для всех, кто интересуется покупкой доходной недвижимости — исходить не из дохода, а делать ставку на низкие риски, — резюмирует, обращаясь к потенциальным покупателям руководитель Tranio.com Георгий Качмазов. — Покупайте оптимальные по планировке объекты в лучших районах выбранных локаций. Важно, чтобы недвижимость была в хорошем состоянии — новая или после недавнего капитального ремонта. Инвестируйте в наиболее понятные, развитые и грамотно регулируемые рынки, и эта стратегия приведет вас к успеху».