В декабре прошлого года ипотека практически «приказала долго жить» — не добровольно, а пав жертвой повышения ключевой ставки Центробанка до 17 процентов. Таким образом, российские граждане разом лишились самого популярного способа приобретения жилой недвижимости, но шанс на благополучную жизнь в новых квартирах у некоторых все же остался. Помимо лотереи, в которую каждый может выиграть в любой момент (желательно сорвать джекпот в евро или долларах), по-прежнему жива и здравствует такая схема покупки, как рассрочка.
Здоровая была нездорова
Результаты опроса участников рынка, впрочем, заставляют признать, что «самочувствие» рассрочки в последние месяцы тоже пошатнулось: одни девелоперы откровенно говорят, что эта схема отныне покупателям недоступна, другие сообщают об изменении условий программ, третьи отмалчиваются. Заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева поясняет, что дело не в какой-то особой коварности застройщиков, а в том, что они «тоже люди» и стремятся себя обезопасить на случай усугубления общеэкономических проблем: «Застройщики находятся в сложном положении, не зная, как поведут себя рубль, доллар и евро, сколько будут стоить деньги. Поэтому по ряду объектов условия рассрочки становятся менее лояльными, происходит сокращение сроков действия, либо опцию просто отменяют. Например, в одном из наших проектов срок действия рассрочки был скорректирован до трех месяцев (1,5 процента начисляется на остаток). Таким образом, застройщик защищает себя от дополнительных рисков, связанных с неопределенностью в экономике».
В первую очередь отказались от рассрочки девелоперы, реализующие свои проекты за счет средств дольщиков: когда дом строится исключительно на деньги покупателей, у компании просто нет возможности ждать поступления платежей — проще снизить цены, чтобы подстегнуть спрос и получить жизненно необходимое финансирование «здесь и сейчас». Кроме того, экономические перипетии последних месяцев заставили застройщиков сомневаться в финансовой состоятельности самих дольщиков: кто знает — может быть, через месяц, на фоне очередного падения национальной валюты, мы все будем сильно ностальгировать по декабрьскому евро за 100 рублей, а большинство дольщиков окажутся неплатежеспособными и не смогут выполнить своих обязательств по договорам долевого участия. «Процедура расторжения ДДУ занимает время и деньги, — говорит Ольга Гусева, коммерческий директор группы компаний «МИГ Недвижимость». — К тому же, застройщик будет обязан вернуть полученные от покупателя средства, что в период кризиса бывает затруднительно».
О масштабном удорожании рассрочки говорит руководитель проектов группы компаний «Плюс» Диана Елунина: «Количество программ по рассрочке значительно сократилось, в декабре 2014 года многие застройщики ее полностью отменили, а некоторые из них до сих пор не вернули. Есть также ряд компаний-застройщиков, которые пока рассрочку не убрали, но значительно сократили сроки. Ряд застройщиков ввели рассрочку с начислением процента на весь остаток платежа, и сейчас он в среднем составляет 18 процентов годовых».
Фото: Александр Кряжев / РИА Новости
«Урезали» рассрочку и строительные компании с иностранным капиталом, напуганные волатильностью курсов валют. Впрочем, «грязная зеленая бумажка» сегодня ограничивает возможности многих и многих застройщиков, подчеркивает коммерческий директор компании «ЮИТ Московия» Сергей Китаев: «Для большинства девелоперов программы рассрочки в условиях экономической нестабильности невыгодны. Это обусловлено двумя основными факторами: при колебаниях курса рубля изменяется также стоимость работ подрядчиков и цены на стройматериалы, что напрямую влияет на себестоимость строительства и рентабельность проекта в целом». Продавая в рассрочку, девелопер фиксирует стоимость квартиры и, таким образом, несет существенные риски: если рубль рухнет, строить дальше будет просто не на что.
Впрочем, не все девелоперы меняют условия программ приобретения жилья в рассрочку на фоне кризисных явлений. «Иногда условия рассрочки меняются не из-за экономической ситуации, а потому, что подходит срок завершения строительства, и поэтому с каждым месяцем сокращается срок ее предоставления», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». Добавляет «позитива» и Александр Энгель, руководитель отдела новостроек группы компаний «МИЦ»: «Существуют такие проекты, которые хорошо продаются и без рассрочки».
Так или иначе, но почти все опрошенные «Домом» эксперты отмечают, что на рынке пока остается целый пласт жилых комплексов, в которых, вопреки всем кризисным явлениям и паническим настроениям, все-таки продолжают действовать программы приобретения квартир в рассрочку — на радость покупателям, которые, кстати, все чаще выбирают именно эту схему финансирования покупки. Как отмечает директор департамента продаж жилого комплекса «Маяк» Лариса Бобылева, за последние два месяца доля сделок с привлечением рассрочки выросла примерно на 20 процентов, и это легко объяснимо: в связи с повышением процентных ставок по ипотеке и ужесточением условий выдачи кредитов, рассрочка стала своеобразной «палочкой-выручалочкой» для некоторых покупателей.
Эксперты компании «Домус финанс» полагают, что уже к марту доля покупок в рассрочку достигнет 15-20 процентов от общего объема продаж. Сейчас, по разным оценкам, она составляет от трех до 10 процентов. Вопрос лишь в том, захотят ли сами девелоперы работать с этой схемой покупки жилья, ведь пока рубль дешевеет, рассрочка становится все менее привлекательной для застройщиков и все более выгодной для покупателей — невыносимая для бизнеса ситуация. Но генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова считает, что у стройкомпаний просто не будет другого выхода: «Для застройщика рассрочка — единственная альтернатива исчезнувшей с рынка ипотеки. Конечно, это не тот мощный инструмент поддержания спроса, каким была ипотека, но образно говоря, это нечто вроде временного протеза, без которого рынок может совсем встать».
Фото: Александр Сашенков / Фотобанк Лори
Кому срок?
Большинство экспертов рекомендуют покупателям, не имеющим полной суммы на оплату квартиры, смело пользоваться программами рассрочки — при условии, что есть уверенность в стабильном доходе для погашения остаточной суммы. Во-первых, рассрочка выгодна с финансовой точки зрения: беспроцентная — понятно, бесплатна, а процентная, как правило, ощутимо дешевле банковского кредита, особенно в сегодняшних реалиях. Кроме того, как указывает Александр Энгель, рассрочка приобрела особую привлекательность за счет продолжающегося удешевления рубля: «С учетом текущей ситуации в экономике страны рублевые цены на недвижимость неизбежно вырастут, поэтому сегодня покупка квартиры в рассрочку может оказаться очень выгодной, так как цена квартиры фиксируется в рублях и не подлежит изменению в течение всего срока действия договора».
Второй фактор, говорящий в пользу рассрочки, — ее доступность. Несмотря на то, что многие девелоперы потихоньку «сворачивают» соответствующие программы, рассрочка все еще скорее жива, чем мертва — в отличие от ипотеки, про которую, судя по мрачным прогнозам экспертов, на ближайшие месяцы можно забыть. Если верить данным Объединенного кредитного бюро, в третьем квартале 2014 года доля выданных займов от общего количества поступивших в банки и микрофинансовые организации (МФО) заявок составила всего 5,3 процента. Таким образом, отказ получили почти 95 процентов потенциальных заемщиков. На этом фоне рассрочка выглядит почти до неприличия доступной. «Мы не банк, поэтому у нас намного меньше требований к будущему собственнику квартиры. При заключении сделки на покупку квартиры в рассрочку у нас не требуется договор страхования жизни и кредитный договор. Клиент освобождается от дополнительных затрат и необходимости сбора больших пакетов документов», — скромно говорит коммерческий директор группы компаний «Премьер» Дмитрий Пухнаревич, «забыв» указать на простой, но понятный факт: суть в том, что рассрочка есть, а ипотеки просто нет. Закончилась.
Еще один плюс этой схемы оплаты — ее относительная безопасность: если объект реализуется в соответствии с 214-ФЗ, график оплаты в рассрочку является одним из условий договора долевого участия в строительстве. Застройщик не может поменять ни сроки выплаты полной стоимости квартиры, ни размер платежей, ни процент, начисляемый на остаток стоимости.
Фото: Svet / Фотобанк Лори
И все же рассрочка не так безобидна, как может показаться на первый взгляд, потому что подходит далеко не каждому потребителю и не отменяет необходимости тщательно подходить к выбору квартиры. «Наиболее острожными стоит быть с объектами на начальной стадии у застройщика, который не имеет других активов или проектов», — отмечает Ольга Гусева. Очевидный недостаток этой схемы оплаты — высокая финансовая нагрузка на потребителя: рассрочка, как правило, предоставляется на короткий срок — три-шесть месяцев, гораздо реже — на год и более, поэтому платежи по ней не то что ощутимые, а просто огромные. «Покупателю, планирующему приобрести недвижимость в рассрочку, нужно тщательно распланировать свой бюджет, все статьи доходов и расходов, поскольку в условиях текущей непростой ситуации в экономике риск потерять работу увеличивается», — предупреждает генеральный директор Galaxy Realty Филипп Третьяков.
Диана Елунина, в свою очередь, выводит простую формулу выгодной рассрочки: чем выше взнос за квартиру и меньше срок, тем за более низкую стоимость застройщик готов предложить клиенту жилье. Иными словами, если в кармане только 10-20 процентов стоимости квартиры, воспользоваться рассрочкой, конечно, можно, но это будет дорого и «больно». С другой стороны, наверное, не больнее, чем жить в коробке на улице.
Примеры программ беспроцентной рассрочки (Москва)
В жилом комплексе «Донской Олимп» рассрочка предоставляется на полгода. Так, клиент, оплатив 50 процентов стоимости жилья в данном объекте, оставшуюся сумму может внести до 20 мая 2015 года.
В проектах «LIFE-Митинская» и «LIFE- Митинская Ecopark» условия рассрочки следующие: платежи делятся на три части — 50 процентов (первый взнос) +25 процентов (второй взнос) +25 процентов (взнос) — и выплачиваются в течение трех месяцев.
В «Царицыно-2» предоставляется рассрочка до года, при этом условия программы зависят от размера первоначального взноса. Если клиент готов внести больше 50 процентов от стоимости недвижимости, то в таком случае предусмотрен льготный период, в течение которого проценты не начисляются. Чем выше взнос, тем больше этот бесплатный период.
В жилом комплексе «Марьино Град» предоставляется беспроцентная рассрочка на три месяца при внесении первоначального взноса в сумме 50 процентов от стоимости квартиры.
Беспроцентная рассрочка на шесть месяцев при первоначальном взносе от 50 процентов предоставляется в МФК «Водный».