Ослабить ржавый пояс Что ожидает московские промзоны

Разговоры о необходимости реорганизации московских промзон, которые среди чиновников и девелоперов ходят уже давно, в последнее время наконец-то начали приобретать реальные очертания. В городе проводятся архитектурные конкурсы, активно разрабатываются проекты планировок, варианты застройки обсуждаются на заседаниях градостроительно-земельной комиссии. В развитии процесса заинтересованы как мэрия, так и застройщики: первой не выгодно держать огромное количество дорогой столичной земли под простаивающими в большинстве своем предприятиями, для вторых же "ржавый пояс" Москвы ввиду дефицита участков остался практически последним ресурсом для реализации крупных проектов. "Лента.Ру-Недвижимость" выяснила, что появится на месте некоторых из разбросанных по городу производств.
Последние ресурсы Несмотря на то, что первая программа реорганизации производственных территорий Москвы была одобрена столичным правительством еще в 2002 году, на данный момент примеров ее удачной реализации не так немного. Причин, препятствующих скорейшему превращению промзон в современные кварталы, можно найти предостаточно. Это и дорогостоящая подготовка загрязненных земель, и высокие расходы по выводу производства, и корпоративные конфликты собственников, и вопросы обеспечения новых зданий соответствующей инфраструктурой.
Выступая в марте этого года на международной выставке недвижимости MIPIM в Каннах, мэр Москвы Сергей Собянин в очередной раз подчеркнул, что реконструкция промзон, наряду с застройкой присоединенных территорий Подмосковья, является приоритетным направлением развития города. В настоящее время на промзоны в столице приходится более 15 тысяч гектаров, из которых только половина находится под предприятиями, а остальное - под свалками, пустырями и заброшенными зданиями. Потенциал застройки готовящихся к реорганизации 7000 гектаров впечатляет. По различным оценкам, всего там можно возвести от 70 до 170 миллионов квадратных метров недвижимости. Для сравнения, за весь 2012 год в Москве ввели в эксплуатацию 7,6 миллиона "квадратов".
В последнее время появилась надежда, что процесс освоения промышленных зон начнет двигаться более быстрыми темпами: острый дефицит участков под застройку подтолкнул чиновников и девелоперов к активному поиску решения накопившихся проблем. Как заявлял заммэра по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин, с начала этого года на градостроительно-земельной комиссии были рассмотрены проекты на строительство в промзонах 7 миллионов квадратных метров недвижимости.
Разработать хотя бы предварительные проекты для всех 209 промышленных зон Москвы власти нацелены за пять лет. Пилотными площадками реорганизации промзон выбраны индустриальный парк "Внуково", промзона "Руднево" и район Молжаниново. Крупнейшим же проектом обещает стать комплексная застройка территории завода "ЗиЛ".
Полуостров с "Ареной легенд" Согласно представленному на MIPIM проекту "Полуостров ЗиЛ", разработанному НИиПИ Генплана и архитектурным бюро "Проект Меганом", на территории в 450 гектаров в Нагатинской пойме предполагается построить и реконструировать 4,5 миллиона квадратных метров недвижимости. Из существующих зданий общей площадью 2 миллиона "квадратов" уцелеет чуть более четверти. На территории завода должны появиться 1,47 миллиона квадратных метров жилья, 947 тысяч "квадратов" офисов, 307 тысяч квадратных метров торговых центров, 358,7 тысячи квадратных метров отелей. Также намечено строительство социальных, культурных объектов и развитие транспортной инфраструктуры (открытие на проспекте Андропова станции метро "Технопарк", строительство транспортно-пересадочного узла на Малом кольце Московской железной дороги и автомобильных паркингов на 39,1 тысячи машиномест).
Проект, полностью завершить который планируется лишь к 2030 году, будет разбит на две фазы. В рамках первой предполагается реорганизация территории в 344 гектара. В рамках второй очереди будет застроено 100 гектаров и модернизировано сборочное производство автомобилей (33 гектара территории завода подлежат сохранению). По оценкам экспертов, всего "Полуостров ЗиЛ" потребует от 5 до 15 миллиардов долларов инвестиций, при этом только в строительство жилья необходимо будет вложить не менее 90 миллиардов рублей.
Начать распродажу стройплощадок мэрия намерена в текущем году. Первым инвестором нового проекта уже стала корпорация ТЭН. На участке в 25 гектаров на Автозаводской улице к 2014 году она реализует проект под названием "Арена легенд" совокупной площадью свыше 425 тысяч квадратных метров. В его состав войдут крупнейший в России ледовый дворец (будет состоять из большой, малой и тренировочной арен), музей хоккейной славы, тренировочный комплекс с бассейном, фитнес-центром и теннисными кортами, футбольное поле, гостиницы, медиа-центр, офисные и административные корпуса, парковки и парковые зоны.
Стоит отметить, что на небольшой части промзоны "ЗиЛ" (32 гектара) с 2003 года реализуется проект бизнес-парка Nаgatino I-Land. В его рамках строится более 900 тысяч квадратных метров офисной, торговой и гостиничной недвижимости.
Не "ЗиЛом" единым Другие столичные промзоны соперничать с "ЗиЛом" по объему работ и финансирования не могут, однако их развитие также не стоит на месте. В частности, как стало известно в марте, Москомархитектура подготовила проект реорганизации части территории промышленной зоны "Южный порт" в районе Печатники на юго-востоке столицы. На территории в 23 гектара (общая площадь "Южного порта" - 126 гектаров) планируется построить и реконструировать 348,8 тысячи квадратных метров недвижимости. В основном там расположатся объекты общественного, административного, производственного и делового назначения. Также предусмотрено развитие дорожной сети, строительство подземных автостоянок и увеличение площади озелененных территорий. В целом же проект планировки предусматривает сохранение функционального назначения промышленной зоны.
Общественная и социальная функции будут преобладать в производственной зоне "Северное Очаково", территориальную схему которой Москомархитектура разработала в конце 2012 года. Там планируется построить 122,7 тысячи квадратных метров объектов инфраструктуры, а также проложить участок дублера Кутузовского проспекта.
А вот территорию расположенного напротив "Москва-Сити" Западного порта предлагается за шесть лет превратить в жилой квартал бизнес-класса с офисным комплексом и гостиницей. Чиновники, ранее хотевшие развивать порт как логистический грузовой терминал, пришли к выводу, что сделать это не получится из-за безнадежно устаревшей инфраструктура и нарушенных транспортных связей. В итоге стройкой стоимостью 13 миллиардов рублей займутся структуры главы Союза грузин в России Михаила Хубутии.
Скорая перестройка ждет и промзону на Бережковской набережной, владение 20. Осенью 2012 года компания Liral (собственник предприятия по производству пластмасс, занимающего около 26 гектаров земли) объявила конкурс на разработку предварительного проекта развития территории, победителем которого стало бюро "Меганом". Архитекторы предложили полностью вывести производство, а на освободившейся площадки построить жилье, апартаменты, отели, торговые помещения и офисы. Окончательное решение о параметрах и объемах пока не принято. Предполагается, что непосредственная реализация проекта начнется к 2015 году и продлится от 5 до 8 лет.
В декабре прошлого года были анонсированы планы мэрии относительно производственной территории в Хорошевском районе. На участке в 56,5 гектара, ограниченном проектируемым проездом №3908, улицей Розанова, 1-й и 5-й Магистральной улицами, появится 604,8 тысячи квадратных метров новой недвижимости. Главными объектами станут три отеля (на 250, 650 и 300 номеров), административно-деловой комплекс, ТЦ и логистический парк.
Потом не жалуйтесь Далеко не всем проектам удается быстро получить согласие властей. Например, на состоявшемся в марте заседании Архитектурного совета эксперты высказались резко против представленных компанией "Дон-Строй Инвест" планов по освоению территории завода "Серп и Молот" на шоссе Энтузиастов. На одном из участков предприятия застройщик хотел возвести 670,3 тысячи квадратных метров недвижимости: многоэтажные жилые дома, два комплекса апартаментов, школу, детский сад, физкультурно-оздоровительный комплекс и паркинги. На второй площадке инвестор предложил построить комплекс "Медиа-парк" для нужд "Первого канала", театр "Шалом", выставочный комплекс и торгово-офисное здание.
По мнению Архсовета, проект получился несовременным, "сырым и несерьезным". В частности, специалисты остались недовольны плотностью застройки, нехваткой зеленых зон, непродуманной транспортной ситуацией и разнородностью двух проектов. Главный архитектор столицы Сергей Кузнецов предложил "Дон-Строй Инвесту" провести архитектурный конкурс на концепцию застройки завода. В противном случае, по его словам, проект может быть разработан мэрией совместно с НИиПИ Генплана Москвы. "Но тогда не жалуйтесь, что ваши интересы не учтены", - добавил Кузнецов.
Впрочем, как кажется, застройщики и правительство города осознали, что по отдельности ликвидировать "ржавый пояс" Москвы у них не получится. Своими силами столь масштабные территории мэрия застроить не сможет, а бесконтрольное строительство со стороны девелоперов приведет, в лучшем случае, к транспортному коллапсу. Объединив же свои усилия, стороны могут дать столице множество новых квартир и рабочих мест.